مطالب حقوقی
طلاق و انواع آن
طلاق چیست؟ واژه طلاق کلمه ای عربی است و به معنای گشودن گره و رها کردن است و در فقه بعنوان از بین بردن ازدواج با لفظ مخصوص می باشد . طلاق امروزه بعنوان یک ابزار برای خاتمه رابطه زناشویی میان زن و مرد شناخته می شود و یکی از مرسوم ترین دعاوی ای است که در دادگاه ها مطرح می شود . یکی دیگر از روش های جدایی ، فسخ نکاح است . طلاق نوعی ایقاع است که یکی از راه های خاتمه نکاح می باشد که در قوانین ایران برای این که زن و شوهر از یک دیگر طلاق بگیرند باید تشریفاتی را طی کنند . طلاق در فقه اسلامی حق مرد می باشد اما طرفین می توانند با توافق ، به زن وکالت طلاق بدهند. به علاوه شرایطی وجود دارد که زن می تواند از دادگاه حکم طلاق بگیرد . طلاق وانواع آن: طلاق یکی از راه های پایان زندگی مشترک است. انواع طلاق براساس درخواست کننده طلاق عبارت است از طلاق از طرف مرد ، طلاق از طرف زن و طلاق توافقی و اقسام آن براساس امکان رجوع ، طلاق رجعی و طلاق بائن است. انواع طلاق: تقسیم بندی طلاق بر اساس موجبات آن 1- طلاق از طرف مرد یکی از انواع طلاق، طلاق از طرف مرد می باشد. با توجه به ماده (1133) قانون مدنی می توان گفت که: «مرد می‌تواند با رعایت شرایط مقرر در این قانون طلاق، با مراجعه به دادگاه تقاضای طلاق همسرش را بنماید.». مراحل طلاق به این صورت است که اگر مرد بخواهد زن خود را طلاق بدهد، باید به دادگاه مراجعه کند و دادگاه با ارجاع اختلاف به داوری، اقدام به صلح بین زوجین می‌کند (ایجاد صلح بین مرد و زن) و در صورتی که بین زن و مرد صلح برقرار نشود، گواهی عدم سازش صادر می شود و باید مراحل طلاق را طی کند. عدم رضایت زن موثر در صدور یا عدم صدور گواهی عدم امکان سازش برای اجرای صیغه طلاق نیست. لیکن مرد حتی اگر عذر موجهی برای طلاق داشته باشد، باز هم موظف است، مهریه، جهیزیه و نفقه زن را مطابق با قانون طلاق و مهریه پرداخت کند. اما اگر عذر موجهی وجود نداشته باشد، این حق برای زن وجود دارد که علاوه بر مهریه، جهیزیه و نفقه، اجرت المثل کار هایی را که در طول زندگی مشترک با عدم قصد تبرع و به دستور مرد انجام داده است، دریافت کند. 2- طلاق از طرف زن طبق قانون کشور ما حق طلاق با آقا است و در حالت عادی خانم چنین حقی را ندارد. مگر در مواردی که آقا به خانم وکالت در طلاق یا همان حق طلاق را بدهد که خانم با وکالت از آقا درخواست طلاق بکند. اگر خانم بتواندعدم رعایت یکی از شروط ۱۲ گانه ای را که در سند ازدواج قید شده است ثابت کند می تواند درخواست طلاق کند. با اینکه حق طلاق با خانم نیست، اما قانون پیش بینی هایی برای خانم ها کرده که در شرایطی که به اصطلاح عسر و حرج گفته می شود، درخواست طلاق بکند. منظور از عسر و حرج شرایطی است که تحملش برای خانم غیر ممکن است و دچار مشقت شده است. به طور مثال یکی از این موارد عدم وجود رابطه جنسی در زندگی مشترک است که قانون به شدت در مقابل این مورد حساس است و اگر خانم بتواند ثابتش کند، قدم بزرگی برای انجام طلاق از طرف زن برداشته است. مهم ترین موارد و دلایل طلاق به درخواست زن : 1- زن مدعی عسر و حرج باشد 2- زن مدعی کراهت و تنفر شدید از مرد باشد 3- مرد بیش از شش ماه نفقه زن را نداده باشد 4- طلاق با استناد به شروط 12 گانه عقدنامه 5- وکالت و حق طلاق ضمن عقدنامه یا سند جداگانه 6- زن و شوهر برای مدت طولانی از هم جدا زندگی کنند 7- توسل به شرایط فسخ نکاح 8- توسل به شرایط بطلان نکاح 9- دلیل نانوشته طلاق به درخواست زن ! بر خلاف تصور عامه مهریه در طلاق از طرف زن وجود دارد و مهریه هیچ ربطی به نوع طلاق ندارد. گرچه وصول همزمان مهریه و گرفتن رای طلاق کار بسیار سختی است اما از لحاظ قانونی غیر ممکن نیست. طلاق با داشتن حق طلاق : مرد می تواند به همسر خود وکالت بدهد که از او طلاق بگیرد ، هر چند داشتن این وکالت به این معنی نیست که زن هر زمان که بخواهد می تواند از شوهرش طلاق بگیرد ، بلکه باید همچنان تشریفات طلاق را طی کند. طلاق با داشتن عسر و حرج یا شرایط دیگر : در قانون پیش بینی شده است که زن می تواند در شرایطی از دادگاه بخواهد تا حکم طلاق او را صادر کند . این شرایط عبات است از این که مرد نفقه اش را نپردازد ، شوهر بیش از چهار سال غایب باشد و این که موارد عسر و حرج وجود داشته باشد : " به وجود آمدن وضعیتی که ادامه زندگی را برای زوجه با مشقت همراه ساخته و تحمل آن مشکل باشد " 3- طلاق توافقی در این نوع طلاق طرفین باهم توافق می کنند که از هم جدا شوند و به زندگی مشترک خود خاتمه بدهند ؛ با این حال طرفین باید تشریفاتی را طی کنند و پس از آن می بایست از دادگاه ، تقاضای صدور گواهی عدم امکان سازش کنند .
معافیت بیمه عمر ازمالیات بر ارث
همانطور که می دانیم اگر فردی از دنیا برود بازماندگان وی برای مشخص شدن سهم هرکدام باید مراحلی را طی کنند که از لحاظ زمانی حداقل ۶ ماه به طول می انجامد. و پس از طی این مراحل و سپری شدن مدت زمان مذکور می بایست وجه نقد قابل توجهی یا درصدی از اموال متوفی را بعنوان مالیات پرداخت نمایند.حال بررسی میکنیم که کدام اموال متوفی ازمالیات معاف هستند؛ همانطورکه قبلا اشاره کردیم انواع بیمه ها ازمالیات برارث معاف هستند. ۱- اثاث منزل محل سکونت متوفی ۲- دارایی شهیدان انقلاب در صورتی که دارای وراث طبقه اول و دوم باشد. ۳- مبالغ مرخصی استحقاقی که مورد استفاده قرار نگرفته باشد ۴- وجوه مرتبط با ضرر و زیان اخراج ۵- انواع بیمه ها و هم چنین پرداختی ها توسط کارفرما یا بیمه مانند بیمه زندگی و عمر ۶- دیه و جبران زیان فوت ۷- مبالغ بازنشستگی ۸- وظیفه و امتیازات پایان خدمت ۹- بازخرید خدمت ۱۰- بخشی از اموال متوفی که طبق قانون سلب مالکیت شده و یا مالکیت آن بلاعوض در اختیار شخص دیگری قرار گرفته باشد ۱۱- اموال مورد وقف ۱۲- حبس و نذر برای سازمان، نهاد ها و دستگاه های دولتی ۱۳- از سهم الارث هریک از وراث طبقه اول مبلغ سی میلیون ۳۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال به عنوان معافیت کسر میشود و مبلغ باقی مانده به نرخ های مذکور مشمول مالیات میشود. معافیت مذکور برای هریک از وراث طبقه اول که کمتر از بیست سال سن داشته یا محجور (شخصی که ناتوان در اداره امور مربوط به خود باشد) یا معلول و یا از کار افتاده باشد مبلغ پنجاه میلیون ۵۰٫۰۰۰٫۰۰۰ ریال خواهد بود. مالیات بر ارث بیمه عمر چقدر است؟ بیمه عمر مطابق ماده 24 قانون مالیات‌های مستقیم به طور کلی از مالیات بر ارث معاف است. بر اساس این ماده، خسارات فوت و دیه نیز از مشمول معافیت مالیاتی می‌باشد. اما تحت شرایط خاصی ممکن است بیمه عمر از حیطه مالیات بر ارث خارج گردد. مزایای بیمه عمر معافیت از مالیات بر ارث یکی از بزرگ‌ترین مزایای بیمه عمر می‌باشد. همچنین بیمه‌گذار می‌تواند به پشتوانه بیمه عمر وام دریافت کند. اندوخته شخص در قالب بیمه عمر می‌تواند همانند سند ملک نوعی ضمانت و سرمایه به حساب بیاید. علاوه بر این شخص می‌تواند ذینفع قرارداد بیمه را خودش تعیین کند. به عنوان مثال ممکن است شخصی بخواهد اطمینان حاصل کند که پس از مرگ، بلغ بیمه تنها به یکی از فرزندانش پرداخت شود. امکان تغییر ذینفعان نیز در انتهای هر سال وجود دارد. همچنین شخص هر وقت که تمایل داشته باشد می‌تواند با افزایش حق بیمه، تعهدات بیمه‌گر را افزایش دهد. یکی دیگر از مزایای بیمه عمر امکان فسخ و بازخرید است. بیمه عمر با تورم رشد می‌کند و شخص بیمه شونده از بابت تورم متحمل زیان نخواهد شد. مالیات بر ارث بیمه عمر زمانی چیست؟ بیمه عمر زمانی نوعی از بیمه است که در آن قرارداد برای مدت محدودی عقد میشود. به عنوان مثال قرارداد این نوع بیمه می‌تواند برای یک یا چند سال بسته شود. در صورتی که شخص بیمه شده در مدت قرارداد فوت شود، بیمه گذار ملزم به پرداخت سرمایه تعیین شده به وراث می‌باشد. اما چنانچه بیمه‌گذار تا پایان زمان قرارداد در قید حیات باشد، بیمه گر تعهد پرداختی بابت حق بیمه‌ی پرداخت شده توسط بیمه‌گذار نخواهد داشت. اگر شخص بیمه شونده در مدت زمان تعیین شده در قرارداد فوت کند، ورثه وی از پرداخت مالیات بر ارث بیمه عمر زمانی معاف خواهند شد.
خرید و فروش ملک ورثه ای
نکات طلایی قبل ازمعامله ملک ورثه ای : ۱- از آنجا که ورثه پس از فوت میت مستحق ترکه هستند، اقرار نامه یکی از ورثه مبنی بر دریافت حق موروثی خود در زمان حیات مورث و اسقاط حق آتی در تعلق سهم‌الارث خود، اسقاط مالم یجب (ساقط کردن حقی که به وجود نیامده) تلقی شده و باطل است. ۲- اگر وارثان در خارج از کشور اقامت داشته باشند، وکالت نامه مورد نظر باید در دفاتر کنسولی در خارج از ایران تنظیم شده باشد. صدور گواهی حصر وراثت در کشورهای بیگانه به چه صورت می باشد؟ در خصوص اعتبار و ارزش گواهی انحصار وراثت صادر شده در خارج از کشور، مقررات مربوط به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارجه حاکمیت دارد. ماده ٣۵۶ قانون امور حسبی در این باره مقرر میدارد: تصدیق صادره از مقامات صلاحیت دار کشور متوفی راجع به وراثت اتباع خارجه با انحصار آن پس از احراز اعتبار آن در دادگاه ایران از حیث صدور و رعایت مقررات مربوطه به اعتبار اسناد تنظیم شده در خارجه قابل ترتیب اثر خواهد بود. ۳- از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری نمایید و از نوشته های رسمی استفاده کنید. ۴- در صورتی که وصیت نامه وجود داشته باشد و انتقال قسمتی از ملک وراثتی به فردی غیر وارثان قانونی توسط مالک متوفی، فرد ارث گرفته نیز باید در امضای قرارداد مبایعه نامه و معامله حضور داشته باشد. زیرا در غیر این صورت او این حق را دارد که معامله را باطل کند. ۵- در صورتی که یکی از وراث راضی نباشد و در صورتی که سهم دیگر وارثان را نیز نخرد، این امکان وجود دارد که به دادگاه جهت مشخص کردن سهم هر کدام از وارثان و دریافت مجوز فروش ملک مراجعه نمود. ۶- قتل غیرعمد مانع از توارث نیست. فقط قتل عمد است که مانع از به ارث بردن قاتل از مقتول میشود. ۷- هیچ‌یک از وراث نمی‌توانند سهم‌الارث سایر ورثه را بدون اجازه بفروشند. فروش سهم‌الارث سایر ورثه بدون اجازه سایر وراث، مصداق بزه انتقال مال غیر است و باطل است. ۸- دادگاه حقوقی، صلاحیت رسیدگی به تقاضای افراز املاک مشاع موضوع ارث را داراست. ۹- اگر به نحوه ابلاغ برگ مالیات بر ارث و اجرای آن، اعتراضی دارید، قبل از دیوان عدالت اداری، ابتدا باید در هیئت حل اختلاف مالیاتی بررسی و رسیدگی شود. ۱۰- اگر متوفی دیونی همچون مهریه داشته باشد، مبلغ این دیون ابتدا از اموال او کسر شده و سپس مالیات بقیه اموال تعیین میشود. قوانین مزایده ملک ورثه‌ای مزایده به معنای فروش چیزی به بیشترین قیمت پیشنهادی است. پیش از اجرای مزایده، ملک به وسیله کارشناس دادگستری ارزیابی شده و سپس مبلغ تعیین شده، به عنوان مبلغ ابتدایی مشخص میشود. در مزایده ملک موروثی به نکات زیر توجه کنید: ● در مزایده فروش، به غیر از هزینه آگهی، هزینه دیگری برای وراث وجود ندارد. ● در صورتی که یکی از وراث بخواهد ملک موروثی مزایده شده را از بقیه وراث بخرد، این کار فقط با داشتن مجوز دادگاه امکان‌پذیر است. ● برنده مزایده فردی است که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده است و در این مورد هیچ استثنایی وجود ندارد.
اثبات یا رد نسب
دعوای اثبات نسب یا رد نسب : گاهی دعوا مربوط به اثبات نسب است و گاهی مربوط به نفی نسب که اصطلاحا به آن نفی ولد می گویند.در دعوای اثبات نسب کسی ادعا دارد که فلان شخص مادر اوست یا فلان شخص پدر اوست.یا اینکه دیگری برادر یا خواهر است. در ارتباط با اثبات نسب دو فرض متصور می باشد: فرض اول) اثبات نسب در زمان زوجیت بموجب اماره قانونی یعنی اوضاع و احوالی که بموجب قانون دلیل بر امری شناخته شود، در زمان زوجیت، طفل متولد شده متعلق به شوهر می باشد مشروط بر اینکه از زمان ازدواج تا تاریخ تولد طفل، کمتر از شش ماه و بیشتر از ده ماه نگذشته باشد بنابراین در این شرایط نسب پدر و مادری هر دو صحیح خواهد بود. فرض دوم) اثبات نسب بعد از انحلال نکاح مطابق با قانون هر طفلی که بعد از جدایی پدر و مادر بدنیا بیاید ملحق به شوهر می باشد البته مشروط بر اینکه مادر هنوز ازدواج نکرده باشد.اما در صورتی که مادر بعد از جدایی، مجدد ازدواج کرده باشد و بعد ازدواج مجدد او طفل بدنیا آمده باشد، در اینصورت اگر از تاریخ جدایی اول ده ماه نگذشته و نکاح دوم به شش ماه رسیده باشد، در این شرایط مطابق با موازین قانونی طفل متعلق به شوهر دوم می باشد مگر اینکه دلیلی ثابت شود که خلاف این را ثابت نماید.اگر شرایط به گونه ای باشد که الحاق طفل به هر دو شوهر ممکن باشد، با تشخیص پزشکی قانونی این مساله روشن می شود. ماده ١١۶٠ قانون مدنی عنوان نموده است: “در صورتی که عقد نکاح پس از نزدیکی منحل شود و زن مجددا شوهر کند و طفلی که از او متولد گردد طفل به شوهری ملحق میشود که مطابق مواد قبل الحاق او به آن شوهر ممکن است در صورتی که مطابق مواد قبل الحاق طفل به هر دو شوهر ممکن باشد طفل ملحق به شوهر دوم است مگر آنکه امارات قطعیه بر خلاف آن دلالت کند.“ نسب غیر قانونی و نامشروع : این نسب همان انعقاد نطفه و تولد کسی است که نه از رابطه نکاح بوده و نه ناشی از اشتباه بوده بلکه ناشی از زنا و رابطه نامشروع بوده است. در این باره طبق قانون زانیه یعنی کسی که از رابطه زنا متولد شده ملحق به زانی یا زنا کننده نمی شود اما باید این را تفسیر مضیق کنیم و تنها آن را مخصوص ارث در نظر بگیریم به این معنا که مرد موظف است برای چنین فرزندی شناسنامه بگیرد و تمام وظایف خود را انجام دهد اما تنها آن فرد متولد شده از مرد ارث نخواهد برد. اثبات نسب چیست؟ از نظر لغوی نسب به معنای خویشاوندی و نژاد است اما از منظر حقوقی، نسب عبارت است از احراز رابطه خویشاوندی میان دو نفر که از نسل یکدیگر باشند. مانند رابطه پدر فرزندی یا رابطه خواهر برادری. ناگفته نماند که گاهی نسب ناشی از رابطه مشروع و قانونی است که به آن “نسب مشروع” گفته میشود اما گاهی ناشی از تلقیح مصنوعی و یا ناشی از رابطه شبهه ناک است. جهت اثبات نسب مشروع ابتدا باید رابطه زوجیت میان پدر و مادر ادعایی، اثبات گردد؛ زیرا در حقوق ایران به تبعیت از حقوق اسلام، وجود رابطه زوجیت هنگام انعقاد نطفه شرط «نسب مشروع» تلقی می‌گردد. همچنین باید شخص اثبات نماید که رابطه نسبی میان او و پدر و مادر ادعایی وجود دارد. در اثبات نسب مادری باید ثابت شود؛ اولاً: زنی که به‌عنوان مادر طفل معرفی شده، فرزندی به دنیا آورده. ثانیاً: این فرزند همان طفل است که اثبات نسب او مورد نظر است. در مورد نسب مادر، اثبات رابطه نسبی آسان‌تر صورت می‌گیرد؛ زیرا تولد فرزند از مادر امری خارجی و مشهود است؛ اما در مورد نسب پدر، مسئله قدری مشکل می‌گردد؛ زیرا انتساب فرزند به پدر امری مشهود نیست و راه رایج اثبات رابطه نسبی با پدر اماره فراش است و امروزه با پیشرفت علوم ژنتیک، اثبات نسب پدر قدری آسان‌تر شده است.
ابطال سند رسمی
منظور از دعوای ابطال سند به طور کلی این است که بعد از تنظیم سند یکی از طرفین و امضا کنندگان آن مدعی عدم رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی یا شرایط صحت سند رسمی شده و از مرجع صالح تقاضای ابطال آن را می نماید. عموما و اصولا سند رسمی برای اثبات وقوع یک معامله تنظیم میشود پس ضمن دعوای ابطال سند مالکیت دعوای ابطال معامله هم مطرح میشود. از آنجا که اسناد مالکیت صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک ، سند رسمی محسوب می شوند؛ بنابراین مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۲۲ این قانون معتبر بوده و امکان تزلزل در آنها وجود ندارد؛ با این حال استثنائاتی برای بی اثر نمودن این گونه اسناد پیش بینی شده است که براساس آنها می توان دعوای ابطال اسناد رسمی از جمله اسناد مالکیت را مطرح نمود. مقررات مربوط به اشتباهات ثبتی و سند مالکیت معارض و مقررات و تشریفاتی که برای اصلاح و ابطال این اسناد پیش بینی شده ، حکایت از امکان ابطال اسناد رسمی مالکیت دارد . ممکن است به حکم قطعی دادگاه و یا به علت تصویب قانون و گاه نیز به علت انتقال ملک به شخص دیگر توسط اجرای دادگاه ، سند رسمی ابطال گردد .سند مالكیت در قانون ثبت و آئین نامه اجرائی آن تعریف نشده است ، لكن با توجه به ماده ۲۱ قانون ثبت ، سند مالكیت را اینگونه تعریف كرده اند : « سند مالكیت نوعی از سند رسمی است كه پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك كه نام آن دفتر املاك است به مالك داده می شود . » بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالكیت به همان كتابچه ای گفته می شود كه در حال حاضر با صفحات متعدد و نخ كشی و پلمپ شده و در سه نوع ۱۲ برگی ۱۶ برگی و ۳۲ برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالكین قرار می گیرد . اما سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است كه مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد ، بنابراین در معامله یك باب منزل مسكونی چنانچه طرفین معامله خود را در یكی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند ، سندی كه دفتر خانه تنظیم می كند و در اختیار متعاملین قرار می دهد یك نوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالكیت گفته نمی شود.
نفقه زوجه و اقارب
ماده 1107 قانون مدنی می‌گوید: «نفقه یعنی تمامی نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن از جمله تهیه مسکن، پوشاک، خوراک، وسایل منزل، هزینه های بهداشتی و درمانی و نیروی خدماتی (خدمتکار) در صورتی که از گذشته عادت به استفاده از خدمتکار داشته باشد یا به واسطه ی نقصان یا بیماری نیاز به خدمتکار داشته باشد.» استنکاف از پرداخت نفقه در عقدنامه : یکی از شروط ضمن عقد ازدواج، مندرج در عقدنامه های چاپی، که در صورت احراز و اثبات آن، زن می تواند از دادگاه تقاضای صدور اجازه طلاق بنماید: «استنکاف شوهر از دادن نفقه زن به مدت ۶ ماه به هر عنوان و عدم امکان الزام او به تعیین نفقه و همچنین در موردی که شوهر سایر حقوق واجبه زن را به مدت شش ماه وفا نکند و اجبار او به ایفا هم ممکن نباشد.» در ازدواج دائم پرداخت نفقه زن بر عهده شوهر است اما در ازدواج موقت صرفاً در صورتی پرداخت نفقه در تعهد مرد است که توسط زن و مرد شرط شده باشد. از سوی دیگر نیز زن در صورتی مستحق دریافت نفقه است که وظایف زناشویی را ادا نماید و به تعبیری ناشزه نباشد. انواع نفقه : هر چند قانون مدنی ما تعریفی از نفقه ارائه نداده است اما انواع آن را بیان کرده که عبارتند از: ۱٫ نفقه زوجه نفقه ای است که شوهر ملزم است به همسر خود بپردازد. و یا به عبارت دیگر صرف هزینه خوراک و پوشاک و اثاث خانه و سایر هزینه ها متناسب با وضعیت زن. ۲٫ نفقه اقارب و خویشاوندان نفقه ای است که اشخاص تحت شرایطی ملزم به پرداخت به برخی از خویشان خود می شوند. و یا به عبارت دیگر صرف هزینه خوراک و پوشاک و سایر هزینه های متعارف زندگی با توجه به وضعیت انفاق کننده است. تفاوت نفقه اقارب با نفقه زوجه : ۱- نفقه زن مقدم بر نفقه اقارب است. ۲- زن می تواند نفقه گذشته خود را مطالبه کند ولی اقارب تنها می توانند نفقه آتیه خود را مطالبه نمایند. ۳- نفقه زن منوط به تمکن مرد نیست در حالی که پرداخت نفقه اقارب منوط به تمکن منفق و به میزان استطاعت وی است. ۴- نفقه زوجه یک جانبه است یعنی شوهر تکلیف به انفاق زوجه را دارد در حالی که زوجه چنین تکلیفی ندارد اما نفقه اقارب دو جانبه است یعنی هم اولاد و هم پدر و مادر در صورت استحقاق نفقه دیگری ملزم به انفاق هستند.
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی به چه معنا است؟ زمانیکه افراد یا فرد وارث یک شخص متوفی که به صورت غیر قانونی یک مکان یا هر مال موروثی را تحت تصرف خود در آورده باشند، باید مبلغی را که بر حسب ارزش و بهای مال به تصرف درآمده تعیین می شود، به سایر ورثه ی فرد متوفی که مال یا ملک مورد نظر را در تصرف ندارند، بپردازد.مثال: در صورتی که یکی از ورثه ی یک ملک موروثی، بدون این که از بقیه ی وراث اجازه گرفته باشد، در آن ساکن شده و آن را تحت تصرف خود درآورد و از آن بهره مند گردد، بقیه ی ورثه قادر هستند تا دادخواستی را که با عنوان اجرت المثل برای ایام تصرف یک ملک موروثی است را تنظیم کرده و با ارائه ی آن به مراجع قانونی، درخواست خود را مبنی بر معین کردن بها و نیز قیمتی که برای زمانی که ملک در تصرف این فرد بوده است، ارائه کند. ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف؟ 1- مالکیت خواهان : در دعوای خلع ید مطابق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور « خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» ۲- تصرف خوانده : در صورتی که شخصی بدون مجوز قانونی یا در ابتدا با مجوز قانونی ملکی یا مالی را متصرف بوده سپس به دلایلی خارج از حیطه قانونی به تصرف خود ادامه داده است، مستوجب پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.براساس ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا به‌طور مستقل ... اجرت‌المثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.» ۳- عدوانی بودن تصرف : اگرچه در بیشتر موارد، عدوانی بودن تصرفات رکن اساسی تعلق اجرت المثل است، اما واقعیت آن است که در مواردی خوانده ممکن است با اذن مالک، ملک را متصرف شده باشد که در این حالت نیز اجرت المثل تعلق می گیرد، چنان که ماده 337 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته « هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرت‌المثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
صدور حکم موت فرضی و آثار آن
حکم موت فرضی، غایب مفقود الاثر : وقتی فردی ناپدید می شود از فوت یا حیات وی خبری در دست نیست و اموال و امور و خانواده و تکلیف و تعهدات وی بلاتکلیف مانده است.در قانون تاسیسی وجود دارد تحت عنوان موت فرضی و پروسه دادن تصرف اموال فرد غایب به ورثه.حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند. به موجب ماده 1019 قانون مدنی " حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند " . در مواد 1020 لغایت 1022 قانون مدنی مواردی که شخص غایب مفقودالاثر زنده فرض نمی شود بیان شده است. با توجه به این مواد در می یابیم که مدتی که شخص پس از گذشت آن عادتا زنده فرض نمی شود ، حداقل سه سال و حداکثر ده سال است. برای مطالعه مواردی که شخص غایب زنده فرض نمی شود، کلیک کنید. بر اساس ماده 1023 قانون مدنی و ماده 155 قانون امور حسبی پس از گذشت این مدت، در صورتی که ورثه تقاضای صدور حکم موت فرضی کرده باشند، دادگاه اقدام به انتشار آگهی برای صدور حکم موت فرضی می کند و به این طریق اشخاصی که ممکن است از غایب خبری داشته باشند را دعوت می کند تا اطلاعات خود را بیان کنند. قانون مدنی ایران چندین مورد از مواردی که می توان در خصوص غایب مفقودالاثر حکم موت فرضی را صادر نمود بیان نموده است. طبق قانون مدنی بعد از مدت زمان تعیین شده می توان برای این اشخاص حکم موت فرضی را صادرکرد. این موارد عبارتند از: در مواردی که غایب مفقودالاثر در مدت ده سال پس از غیبت او به سن 75 سال رسیده باشد. در صورتی که فردی در زمره قشون جنگی باشد و در جنگی که منتهی به صلح شده است به مدت سه سال خبری از او دریافت نگردد یا اینکه پنج سال پس از جنگی که منتهی به صلح نشده است از او خبری دریافت نگردد. اگر حین سفر دریایی و به دنبال غرق شدن کشتی به مدت سه سال از فرد هیچ گونه اخباری مبنی بر زنده بودن او دریافت نشود. شرایط صدور حکم موت فرضی : درخواست از سوی اشخاص ذینفع در قانون امور حسبی؛ ورثه، وصی و موصی له می توانند از دادگاه درخواست صدور حکم موت فرضی نمایند ولی طلبکاران غائب چنین حقی را ندارند. • گذشت مدت متعارف • سه بار نشر آگهی • گذشت یکسال از آخرین نشر آگهی. تقدیم دادخواست صدور حکم موت فرضی به دادگاه : دادخواست حقوقی به خواسته صدور حکم موت فرضی باید به صورت کتبی و دربر دارنده مشخصات غایب, تاریخ غیبت شخص و دلایلی که بر حسب آن درخواست کننده خود را محق میداند، باشد. ادله و اسنادی که بر طبق استناد به آنها بتوان این امر را محقق ساخت میبایست ضمیمه دادخواست باشد. تمامی شرایط بیان شده مطابق ماده های ۱۵۳ و ۱۵۴ قانون امور حسبی می باشد.
کدرهگیری املاک
کد رهگیری املاک یکی از مراحلی که در هنگام خرید یا اجاره کردن یک خانه باید انجام دهیم، دریافت کد رهگیری آن ملک است. این کد ۱۳ رقمی، از مهم‌ترین دغدغه های کسانی است که فرایند معامله ملک را به صورت خرید و فروش یا اجاره پشت سر می گذارند. طبق مصوبه ای که در سال ۸۷ توسط هیئت دولت تنظیم شد، همه دفاتر مشاور املاک باید در سامانه هوشمند معاملات مسکن ثبت نام کرده و با درج کردن مبایعه نامه ها در این سامانه، کد رهگیری را به مشتری اعلام کنند. براساس این سامانه، کلیه معاملات انجام شده در بازار مسکن به صورت هوشمند و سیستماتیک ثبت شده و می توان اطمینان یافت که معاملات انجام شده براساس ضوابط قانونی کشور است. در این صورت هیچ کدام از طرفین دیگر نمی تواند تغییری در محتوای معاملات ایجاد کنند. همچنین خریدار و فروشنده متعهد می شوند که طبق شروط قرارداد عمل کرده و حق فسخ یا تغییر قیمت را ندارند. کاربرد کد رهگیری املاک طبق شرایط اعمال شده در این سامانه، دو طرف معامله جهت انجام هرگونه معاملات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور اطلاعات خود را ثبت کرده و قرارداد خود را رسمی کنند. پس از آن، سامانه یک قرارداد الکترونیکی که دارای کد رهگیری و بارکد دو بعدی است صادر کرده و در سه نسخه تنظیم میشود. تمامی اطلاعات لازم در مورد معامله مورد نظر توسط بارکد قابل شناسایی است و دیگر امکان جعل و کلاهبرداری وجود ندارد. همچنین به دلیل این که این سامانه در کل کشور و به صورت سراسری است، باعث میشود که از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری شود. کد رهگیری ملک چند رقمی است و چگونه دریافت می شود؟ پس از ثبت معامله در سامانه ثبت اسناد و املاک کدی 13 رقمی از طریق پیام کوتاه، برای خریدار و فروشنده ارسال می شود که نشان دهنده ثبت و اعتبار معامله انجام شده و همچنین بی مورد بودن خانه مورد نظر است. پس از ثبت و تایید معامله انجام شده قرارداد مربوطه در 3 نسخه چاپ و سپس امضا می شود که هر کدام از این نسخه ها مربوط به یکی از افراد شامل مشاور املاک، خریدار و فروشنده می باشد. علاوه بر این در قسمت بالای نسخه ها کد QR چاپ خواهد شد و همچنین برچسب هولوگرام که نشان دهنده اصالت معامله می باشد، چسبانده می شود.
