ثبتی و ملکی

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

  • زمان مطالعه : 5 دقیقه

به استناد قانون ثبت همه معامله ها و عقود مربوط به عین املاکی که سابقه ثبت دارند اجباری بوده و با تنظیم این معاملات به صورت عادی در دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارند، اما اگر قراردادی عادی تنظیم شود. طرفی که خریدار است، می تواند الزام به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه را بخواهد. مشخصا در قراردادهای عادی زمانی برای تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود و در صورت عدم حضور مالک با شرایط خاص میتوان گواهی عدم حضور را از سردفتر تقاضا کرد، اما اگر زمان مشخص نشده بود، با توجه به الزام قانونی به ثبت قراردادهای عادی می توان دادخواست الزام به تنظیم سند انتقال بدون گواهی عدم حضور را تقدیم دادگاه کرد.

ادامه مطلب

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

الزام به تنظیم سند بدون گواهی عدم حضور

  • زمان مطالعه : 4 دقیقه

با انعقاد عقد بیع ولو به موجب سند عادی، مالکیت ملک به خریدار منتقل می شود، و تنطیم سند رسمی، یک اقدام تشریفاتی است، که تاثیری در انتقال مالکیت ملک ندارد. اگرچه در برخی از قراردادهای عادی، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم سندرسمی، انتقال در دفترخانه پیش بینی می شود، اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد، پیش بینی نشده، باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام با تنظیم سند رسمی انتقال را تقدیم کرد.

ادامه مطلب

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

الزام به تنظیم سند ملک بدون سند

  • زمان مطالعه : 6 دقیقه

همانطور که در قبل به آن اشاره کردیم اگر ملکی در اداره ثبت اسناد به صورت رسمی ثبت نشده باشد و به عنوان مثال ملک بدون سند باشد، مطابق ماده ۳۵ قانون مدنی فرض بر این است که ( تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود) شخصی که آن ملک بدون سند را خریداری کرده است، باید دعوای اثبات مالکیت در دادگاه مطرح نماید. دادگاه با توجه به دلایل و مستندات خواهان نظیر تصرف در ملک بدون سند، مبایعه نامه عادی ملک بدون سند و شهود در صورتی که مالکیت خواهان را احراز کند، حکم به اثبات مالکیت وی صادر می کند ضمن اینکه خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده قابل استماع نمی باشد.

ادامه مطلب

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای

  • زمان مطالعه : 9 دقیقه

بر اساس قانون ثبت کلیه معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ثبتی دارند اجباری است، اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود نزد دادگاه و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اصولاً و معمولاً دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای از سوی خریدار و در فرض استنکاف فروشنده از تنظیم سند رسمی انتقال ملک قولنامه ای طرح میشود. با توجه به اینکه خواهان باید در دعوای مطروحه ذینفع باشد لذا باید بتواند اثبات نماید که حق دارد دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای را طرح نماید یا خیر؛ به عنوان مثال دارا بودن شرایط ذیل از ملزمات الزام به تنطیم سند ملک است؛ ۱- ملک موضوع خواسته را مستقیماً یا مع الواسطه از مالک رسمی ملک یا قائم مقام قانونی وی خریداری نموده است. ۲- در زمان طرح دعوا ملک کماکان در مالکیت وی قرار دارد. ۳- مالک از تنظیم سند رسمی انتقال خودداری می ورزد. ۴- تعهداتش را از جمله پرداخت ثمن در موعد مقرر برای تنظیم سند انجام داده است.

ادامه مطلب

الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند

  • زمان مطالعه : 8 دقیقه

با توجه به قانون ثبت کشور ما ثبت کلیه عقود راجع به عین و یا منافع که سابقه ثبتی ندارند اجباری می باشد. و متاسفانه اگر معاملات در خصوص ملک بصورت عادی تنظیم شود تا زمانیکه بصورت تنطیم سند رسمی نباشد در محاکم و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اما در چنین حالاتی طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک به تنطیم سند رسمی را بخواهد. در کل اگر زمان مشخصی جهت انتقال سند در قراردادها پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه داد.

ادامه مطلب

پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان

  • زمان مطالعه : 2 دقیقه

یکی از موضوعات حقوقی که همیشه پیچیدگی های خودش را دارد، پیش فروش آپارتمان است. چرا که مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد و ممکن است در آینده همین مساله سر منشاء بروز مشکلات بعدی باشد. در این بخش قصد داریم مطلبی جامع و البته کاربردی درباره ی مقررات پیش فروش آپارتمان را که در حرفه مشاوره ی املاک، مشاوره ی حقوقی آژانس های املاک و وکالت در دعاوی ملکی کاربرد دارد به شما دوستان عزیز ارائه نماییم: نکات و مراحل قانونی پیش فروش اولین مرحله که اتفاقا یکی از مهم ترین فرایندهای قانونی پیش فروش آپارتمان به شمار می رود این است که فروشنده بعد از دریافت پروانه ی ساختمان از شهرداری و تنظیم شناسنامه ی فنی مستقل و جداگانه برای هر واحد آپارتمان که مشخصات و جزئیات کامل آپارتمان در آن درج شده است، پس از اخذ اجازه تبلیغات، برای پیش فروش واحدهای در حال ساخت خود تبلیغ کرده و برای جذب پیش خریدار اقدام به درج آگهی نماید. طبق قانون پیش فروش آپارتمان، تمام مراحل مکتوب پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و مبایعه نامه در آژانس های املاک ممنوع است. برای درج آگهی پیش فروش آپارتمان در جراید و وب سایت ها باید مجوز رسمی دریافت شود. نکته ی مهم این است که براساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش فروشنده و سرمایه گذاران بدون تنظیم سند پیش فروش در دفاتر اسناد رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد. تذکر بسیار مهم: بارها از برخی همکاران و مدیران قرارداد ها شنیده ایم که می گویند: 《در صورتی که کد پستی یک واحد تعیین شده باشد می توانیم برای واحد در حال ساخت کد رهگیری اخذ نماییم بنابراین قرارداد واحد دارای کد پستی را در قالب مبایعه نامه می نویسیم نه در قالب پیش فروش》. اما انجام این اقدام تفاوتی در اثر ایجاد نمی کند و در صورتی که موضوع به اختلاف منتهی شود، قاضی این قرارداد را که در قالب مبایعه نامه تنظیم شده است، یک قرارداد پیش فروش، فاقد شرایط قانونی، می داند اگرچه در قالب مبایعه نامه نوشته شده باشد. بنابراین کلیه معاملات قبل از اخذ پایان کار کلی ساختمان، پیش فروش محسوب می شود حتی اگر در قالب مبایعه نامه یا هر قرارداد دیگری منعقد گردیده و حسب مورد برای آن کد رهگیری اخذ شده باشد. و اما نکته مهم دیگر این است که جرم بودن پیش فروش بدون رعایت شرایط قانونی منوط به این امر نیست که پیش فروشنده در روند ساخت، تخلف کرده و خلف وعده نماید. اما بدیهی است زمانی که سازنده اقدام به پیش فروش بر خلاف مقررات قانونی نماید و در وعده زمانی و منطبق با توافق، آپارتمان را تحویل پیش خریدار بدهد، اختلافی حاصل نخواهد شد در نتیجه قرارداد مذکور به هیچ مرجعی ارائه نمی گردد. اما در صورتی که بعد از تحویل آپارتمان پیش فروش شده پیش خریدار به هر نیتی از مراجع ذی صلاح نسبت به پیش فروش اقدام نماید، قطعا جرم پیش فروش منتفی است زیرا آپارتمان موجود بوده و فرض قانون پیش فروش آپارتمان ها که حمایت از پیش خریدار است قابل تصور نبوده و جرم قابل پیگرد نخواهد بود.

ادامه مطلب

گواهی حضور یا عدم حضور؟

گواهی حضور یا عدم حضور؟

  • زمان مطالعه : 3 دقیقه

۱- مدارک لازم جهت درخواست گواهی درمواردی که طرفین یک معامله یا قولنامه ای دردفتر مشاور املاک یا در بین خودشان نوشته باشند و تاریخی را به منظور انتقال سند در دفترخانه معین تعیین نموده باشند چنانچه هر یک از ایشان در موعد مقرر نسبت به حضور در دفترخانه اقدام ننماید، به درخواست کتبی شخص حاضر (البته شخص حاضر باید تمام مدارک لازم جهت انجام تکالیف و تعهدات قراردادی خود راهمراه داشته باشد) گواهی لازم از سوی سردفتر در خصوص علت عدم انجام معامله صادر می شود. آژانس های املاک یا وکلای دادگستری باید دقت لازم در تحریر مبایعه نامه تنظیمی را معمول دارند و بدون قلم خوردگی باشد. اولاً : به شماره دفترخانه ای که مقرر است سندرسمی درآن دفترتنظیم گردد اشاره شود. ثانیاً: تاریخ دقیق انتقال سند باتوجه به توان مالی و باتوافق طرفین درقرارداد تعیین شود. چون این دومورد از مواردی است که درصورت فقدان صدورگواهی فوق را بامشکل مواجه خواهدکرد.جهت تبیین فروض مختلف و شکل گیری دسته بندی صحیح از اشکال صدور گواهی حضور یا عدم حضور باید توجه داشته باشیم که گواهی مذکور می تواند به چهارشکل ذیل صادر شود: شکل اول: از طرف خریدار و با حضور وی به دلیل عدم حضور فروشنده در دفتر اسنادرسمی علیه فروشنده اخذ گردد. شکل دوم: از طرف فروشنده و با حضور وی و به دلیل عدم حضور خریدار در دفتر اسنادرسمی علیه خریدار اخذ گردد. شکل سوم: از طرف خریدار و با حضور وی و علی رغم حضور فروشنده به دلیل عدم انجام تعهدات و عدم تهیه و ارائه مدارک لازم جهت نقل و انتقال علیه فروشنده اخذ گردد. شکل چهارم: از طرف فروشنده و باحضور وی و علی رغم حضور خریدار به دلیل عدم انجام تعهدات و همراه نداشتن مابقی ثمن علیه خریدار اخذ گردد. ۲- مدارک مورد نیاز خریدار جهت اخذ گواهی • مبایعه نامه (دستی یا با کدرهگیری) که به امضاء متعاملین رسیده باشد. • مدارک شناسایی (شناسنامه وکارت ملی) • چک بانکی به میزان الباقی ارزش معامله (منطبق با متن قرارداد) تهیه و همراه خود جهت ارایه به دفترخانه داشته باشد.مابقی ثمن باید حتمابصورت چک رمزدارباشد.دلیل الزام به ارائه چک بانکی این است که برای سردفترمحرزشودکه خریدارواقعا مابقی مبلغ ثمن رادارد ودرآن لحظه قادربه پرداخت آن می باشد. ۳- مدارک مورد نیازفروشنده جهت اخذگواهی شامل کلیه مدارکی می باشد که جهت تنظیم سند وانتقال قطعی آن ضروری می باشد البته باید توجه داشته باشیم که مدارک لازم درساختمانهایی با کاربری های گوناگون متفاوت است: • مدارک برای املاک با کاربری مسکونی به جهت اینکه املاک باکاربری مسکونی ازعمده معاملات بازاراملاک می باشند صرفا درخصوص املاک با این نوع کاربری کلام خواهیم گفت: - مدارک شناسایی ( شناسنامه وکارت ملی) - سندمالکیت - قولنامه دستی یا باکدرهگیری امضاشده توسط متعاملین - بنچاق - پایان کار - مفاصاحساب دارایی - مفاصاحساب نوسازی ازشهرداری - استعلام بند(ز) مبنی بر عدم بازداشت از اداره ثبت که درحال حاضرتوسط دفترخانه به صورت الکترونیکی اخذ می شود.

ادامه مطلب

ارکان عقد رهن

ارکان عقد رهن

  • زمان مطالعه : 4 دقیقه

این عقد واجد قواعد عمومی است که در دیگر عقود نیز تا به حال دیده ایم 1- ایجاب و قبول؛ به معنای اعلام یک نفر برای به رهن دادن یک مال و قبول طرف دیگر به هر نحوی ( با زبان یا با گرفتن مال به صورت عملی یا امضای قرارداد رهن و ...) است. معمولا ایجاب از سوی بدهکار است و طلبکار قبول می کند. 2- لزوم قبض؛ هر گاه مال مورد رهن به گونه ای در اختیار طلبکار قرار بگیرد که عرفاً توان او برای استفاده از مال و احیاناً فروش آن تامین شود، در حقیقت قبض مال تحقق یافته است. در کنار کلمه ی قبض کلمه دیگری نیز وجود دارد این کلمه تسلیم نام دارد. وقتی که طلبکار مال مورد رهن را در اختیار می گیرد یا بدهکار آن را در اختیار طلبکار قرار می دهد به این در اختیار قرار گرفتن تسلیم می گویند. بدهکار مال را تسلیم می کند و طلبکار آن را قبض می کند. 3- اذن راهن؛ راهن ( رهن دهنده) حتماً باید رضایت و اجازه ی خود را برای دسترسی طلبکار به مال مورد رهن اعلام کند و عقد رهن صرفاً با ایجاب و قبولی که پیش تر گفتیم منعقد نمی شود و تا اعلام اجازه ی رهن دهنده متوقف می ماند. به عبارت دیگر، عقد رهن در صورتی منعقد می شود که پس از ایجاب و قبول، مال مورد رهن با اجازه و اذن بدهکار، در اختیار طلبکار قرار بگیرد. 4- اهلیت؛ به معنای دارا بودن شرایط عمومی طرفین برای تحقق عقد است که در قانون چنین آمده:« برای این که متعاملین، اهل محسوب شوند باید بالغ و عاقل و رشید باشند.» 5- توکیل؛ همان طور که تمام عقد می تواند به وکالت انجام پذیرد، هرکدام از رهن دهنده یا رهن گیرنده می توانند وظیفه ی خود را (تسلیم مال، قبض مال) به وکیل خود یا وکیلی بسپارند که مورد تایید هر دو باشد. عقد رهن دارای چهار وصف است 1- عقد تبعی: یعنی ابتدا باید دین یا بدهی ای وجود داشته باشد که به تبع آن، تضمینی مالی به وثیقه داده شود؛ برای مثال نمی توان برای دِینی در آینده وثیقه داد. همین طور با پرداخت دِین نیز حق مرتهن ( رهن گیرنده ) نسبت به مال مورد رهن از بین خواهد رفت. 2- عقد عینی: طبق قانون مدنی مال باید حتما به مرتهن یا شخص دیگری که تعیین می کنند، تسلیم شود و قبل از ایجاد دسترسی برای طلبکار یا به عبارت دیگر قبل از این که مال مورد رهن در اختیار طلبکار قرار نگیرد، این عقد واقع نخواهد شد. 3- عقد از سوی راهن ( رهن دهنده ) لازم و از سوی مرتهن ( رهن گیرنده ) جایز است: معنی این جمله در قانون مدنی آمده است:《 عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است و بنابراین مرتهن می تواند هر وقت بخواهد آن را برهم بزند ولی راهن نمی تواند قبل از اینکه دین خود را ادا نماید و یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود، رهن را مسترد دارد.》 پس عقد لازم به این معناست که هیچ یک از طرفین نمی توانند عقد را به هم بزنند و عقد جایز به این معناست که هرکدام از طرفین، هرگاه بخواهند می توانند عقد را برهم بزنند. 4- عقد رهن تجزیه ناپذیر است: هرگاه فردی برای مثال نیمی از دین خود را ادا کند نمی تواند به این بهانه، نیمی از مال مورد رهن را نیز آزاد کند و کل مال تا ادا شدنِ کاملِ دین، در رهن باقی می ماند.

ادامه مطلب

ده نکته طلایی در قرارداد اجاره املاک

ده نکته طلایی در قرارداد اجاره املاک

  • زمان مطالعه : 6 دقیقه

این روزها قیمت مسکن به گونه ایست که بیشترافراد ترجیح میدهند که به جای خریدخانه اجاره نشین شوند.به همین خاطرآگاهی ازقوانین مربوط به اجاره مسکن ، هم برای صاحب خانه ها، وهم برای مستاجران امری ضروری است. اماباتوجه به تنظیم این قراردادها درآژانس های املاک وظیفه متصدیان آژانس ها ارائه خدمات حقوقی وانعقاد قرارداد به نحو صحیح است. ۱- چراباید قوانین عقد اجاره رابدانیم؟ اجاره یک موضوع دوطرفه است ومسائل مربوط به قرارداد ارتباط دارد.اماموضوع بحث درخصوص متصدیان املاک است.متصدیان ومشاوران املاک به دلیل اینکه حرفه خودرا دلالی املاک قرارداده اند وبرای اینکه بتوانند کمیسیون دریافت کنند بایدقراردادمنعقد شده باشد بنابراین باید ازقوانین این قرارداد وسایرقراردادها آگاهی نسبی داشته باشید.امادرصورت حضوروکیل باتخصص حقوق املاک یا مشاورحقوقی با تجربه فعالیت حرفه املاک خلا ونقص حقوقی درقراردادها بسیارکمترخواهدشد. ۲- کدرهگیری چیست؟ ازسال ۸۷ به بعد براساس مقررات تصویب شده توسط هیئت دولت تمام مشاوران املاک موظف هستندمعاملات انجام شده رادرسامانه ای بنام سامانه ثبت معاملات واملاک کشورثبت کنند.این کارازیکسو درستی معامله انجام شده راتضمین می کندوازسوی دیگرامکان تجزیه وتحلیل اطلاعات مربوط به مسکن رابرای دولت و نهادهای نظارتی وآماری فراهم می کند.لازم به ذکراست که اخذکدرهگیری درتمام قراردادهای تنظیم شده توسط آژانس های املاک ضروری ودفاتراملاک ملزم به انجام این کارهستند. نکته مهم: درصورتی که دفتراملاک این وظیفه قانونی را انجام ندهدمرتکب تخلف صنفی خواهدشد. نکته مهم: یکی ازآثاراخذ کد رهگیری عدم امکان انتقال مجدد مورد اجاره به اشخاص ثالث توسط موجراست. نکته مهم: اگربرای اجاره نامه کدرهگیری اخذ شده باشد موجرامکان اجاره مجدد آن راندارد البته مشروط به اینکه کدرهگیری با کدپستی درست اخذ شده باشد نه با کدپستی غیرواقعی. نکته مهم: اگرپس ازتنظیم اجاره نامه دارای کدرهگیری موجربه موجب یک اجاره نامه دستی عین مستاجره را مورداجاره دیگری قراردهد،مستاجراجاره نامه دستی فاقد حق بوده ومستاجرقرارداد دارای کدرهگیری دارای حق تضمین شده خواهدبود.

ادامه مطلب

صفحه 1 از 5 از میانِ 37 ثبتی و ملکی



گروه وکلای عدلجو