ثبتی و ملکی
اثبات مالکیت
اعلام مالکیت ملک اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید. در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند. دعوی اثبات مالکیت صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول (ملک فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک) قابل طرح خواهد بود و اموال منقول نظیر خودرو و نیز اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک (ملک دارای سند رسمی) نمیتواند موضوع دعوی اثبات مالکیت قرار گیرد.
ابطال سندمالکیت و سند معارض
ابطال سندمالکیت سند مالکیت نوعی از انواع سند رسمی است که با تشریفاتی در دفاتر اداره ثبت و اسناد و املاک در مورد اموال غیر منقول به مالک داده می شود. هر سندی سند مالکیت به حساب نمی آید.دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد. ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است. روند رسيدگي به دعوای ابطال سند پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است.
تخلیه ملک در شرایط کرونا
تخلیه ملک در شرایط کرونا با حاکم شدن بیماری کرونا در جهان، زندگی انسان و به دنبال آن قوانین جاری بر روابط انسان ها دستخوش تغییرات شد، که قواعد حاکم بر روابط موجر و مستاجر خود مصداقی از این تغییرات بوده که در ادامه به مصوبه ستاد مبارزه با کرونا می پردازیم: با عنایت به استمرار شرایط بیماری کرونا، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آن‌ها به اتمام می رسد، در صورت عدم توافق طرفین و تمایل مستاجرین، به مدت یک سال به صورت خودکار تمدید میشود. موارد ذیل از شمول این حکم مستثنی است:
حکم تخلیه ملک
دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟ چنانچه قصد تهیه دستور تخلیه را دارید، بهتر است این را بدانید که این دستور بعد از تقاضا و بررسی های کوتاه شواهد، صادر می شود. چنانچه در خصوص حکم تخلیه شرایط اندکی فرق دارد. حکم تخلیه نهایت تا بیست روز بعد از صدورحکم، حق تجدید نظر خواهد داشت. در صورتی که بعد از این مدت نیز حکم به نفع صاحب ملک باشد، باید در ادامه راه صدور اجرائیه را درخواست کند. بعد از این کار ده روز دیگر برای اعتراض در نظر گرفته شده است. چنانچه بعد از صدور اجرائیه اعتراضی نسبت به آن وارد نشود و یا اعتراضی که شده است، پذیرفته نشود، مستاجر مجبور به تخلیه ملک خواهد بود.
دستور تخلیه فوری
همان طور که در مطالب پیشین به آن اشاره کردیم، گاهاً مشاهده می شود به دلیل عدم ایفای تعهدات مستأجرین به متن قرارداد در خصوص تخلیه ملک به دلایل مختلف و بعضاً واهی باعث بروز اختلاف با موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) می شود و موجرین برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این مطلب به بررسی دستور تخلیه خواهیم پرداخت. دستورتخلیه فوری: دعوای تخلیه یا تخلیه ید، خاص موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت) البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است.در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد یا برای کسب و پیشه، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید.در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید، تخلیه هم گفته میشود.لذا با توجه به تعیین مدت در قرارداد اجاره به موقت بودن این عقد پی میبریم یعنی با پایان مهلت قرارداد، مورد اجاره نیز باید تخلیه شود مگر اینکه با توافق طرفین، قرارداد مجدداً تمدید شود.
انواع اجاره نامه
تخلیه اماکن تجاری یا مسکونی پس از پایان مدت قرارداد در صورت عدم تمدید آن یا عدم توافق میان طرفین امری است که می بایست واقع شود، اما گاهی پیش می آید که مستأجرین بنا به دلایل مختلف و بعضاً واهی از انجام این کار خودداری می‌کنند. این دلایل گاهی ممکن است کاملاً شخصی باشد همچون آن که مستأجر اعلام کند محل مناسبی برای جا به جایی پیدا نکرده است یا می‌تواند ادعای اختلاف در مندرجات قرارداد باشد مثل آن که ادعا کند تاریخ تخلیه به اشتباه ذکر شده و یا مالک مبلغ ودیعه را پرداخت نکرده است و مواردی از این قبیل. در هر حال پس از بروز اختلاف موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این متن به بررسی انواع اجاره نامه خواهیم پرداخت.
الزام به تنظیم سند رسمی
امروزه بسیاری از افراد با دقت کامل اقدام به خرید ملک یا وسیله نقلیه می کنند، اما متأسفانه ناگزیر گرفتار مشکلات ثبتی می شوند که شایع ترین این مشکلات تنظیم سند است؛ این مشکل بعداز عقد بیع و تنظیم قولنامه به وجود می آید به این نحو که فروشنده اقدام به انتقال مالکیت نمی نماید و جهت تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی حاضر نمی شود و خریدار هیچ راهی برای احقاق حق خود جز سیر مراحل قضایی و اثبات حق و حقوق خود ندارد.امروز در این مطلب در خصوص سازوکار الزام به تنظیم سند رسمی توضیحاتی ارائه می نماییم. در ادامه این مطلب با گروه وکلای عدل جو همرا باشید.
تصرف عدوانی
تصرف عدوانی؛ هرکسی که ملک ديگری را به نحو غلبه و عدوان (زور و اجبار) بدون رضايت مالک دست بگيرد، تصرف عدوانی مي‌گويند. تصرف عدوانی مستأجر یکی از مسائلی که به کرّات رخ می دهد این است که مستاجرین از تصرفات صاحب خانه در ملک خود ناراضی هستند. این مسئله ممکن است برای بخش های متفاوتی از ملک صورت بگیرد. اما در هر شرایطی بهتر است بدانید که اگر مالک بدون رضایت مستاجر، اقدام به تصرف ملک بنماید، می توان دعاوی را علیه مالک اقامه کرد و این مسئله ربط چندانی به مالکیت او ندارد چرا که همان طور که در ابتدای متن هم ذکر کردیم، مالک بودن اصل مهمی در این دعاوی است و اصل بر متصرف سابق ملک خواهد بود. البته این دسته از دعاوی، سخت و پیچیده هستند و به تنهایی بعید است که قادر به حل و فصل آن ها باشید. به همین خاطر توصیه می کنیم که حتما از کمک یک وکیل متخصص املاک در این زمینه یاری بگیرید.
دعاوی ملکی
مسکن و املاک جزء بخش‌های اساسی سرمایه گذاری مردم ایران محسوب میشود. اغراق نیست که بگوییم؛ خرید مسکن و املاک برای بخش اعظمی از مردم، همچون رویایی ارزشمند محسوب میشود. خوب یا بد؛ مشکلات اقتصادی و مدیریتی، زمینه ساز حساسیت در بخش مسکن و املاک شده است. از این رو؛ شناخت و آگاهی نسبت به نکات حقوقی و مناسبات قانونی بخش معامله املاک دارای اهمیت ویژه ای می‌باشد.طبق بررسی‌های جامع گروه وکلای عدل جو؛ پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ملکی در مراجع قضائی جاری می‌باشد که از ابعاد مختلف قانونی، طرفین دعوی را دچار مشکلات و مخاطرات معمول نموده است. بر همین اساس و ضرورت آشنایی با انواع دعاوی ملکی؛ گروه وکلای عدل جو اقدام به تهیه مقاله ای آموزشی جهت معرفی انواع دعاوی ملکی و طبقه بندی این مبحث نموده است که خدمت شما عزیزان ارائه می‌نماییم.
