ثبتی و ملکی
مزایده و ابطال عملیات اجرایی
مزایده چیست؟ مزایده به معنای این است که مالی در معرض فروش قرار داده شود و هر خریداری که قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، میتواند آن مال را تملک نماید. در حقیقت می توان اینگونه بیان نمود که مزایده فرآیندی است که به موجب آن اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی بفروش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی بفروش میرود. مزایده در چه مواقعی انجام می گیرد؟ زمانی که فردی در محکمه محکوم می گردد، باید در مهلت مقرر شده، نسبت به پرداخت محکوم به (آنچه بدان محکوم شده است) اقدام نماید و چنانچه محکوم به را نپردازد در این صورت محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه در جهت توقیف اموال وی اقدام نماید. پس از اینکه اموال اعم از منقول و غیر منقول محکوم علیه، توقیف گردد در معرض فروش قرار می گیرند که در این مواقع مستند به ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی لازم است که فروش اموال از طریق مزایده به عمل بیاید. تشریفات مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.» این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود. انتشار آگهی در مزایده به چه صورت است؟ مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد. نشر آگهی به دو گونه است: ۱- آگهی در روزنامه؛ به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین می‌توانند تقاضا کنند که آگهی در این خصوص، فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود. ۲- الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰,۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود. همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود. نکته مهم : مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.
وجه التزام و تعیین خسارت قراردادی
وجه التزام چیست؟ وجه التزام مبلغی است که از سوی طرفین قرارداد در قرارداد نوشته می شود تا هر یک از طرفین که به تعهد خود در موعد مقرر عمل ننماید، می بایست مبلغی را به عنوان جریمه تأخیر پرداخت نماید. فی الواقع وجه التزام نوعی ضمانت اجرای تخلف از انجام تعهد در قرارداد می باشد. هر یک از طرفین قرارداد که در موعد مقرر به تعهد خود عمل ننماید، طرف دیگر می تواند دادخواست مطالبه وجه التزام را ارائه نماید. در دعوای مطالبه وجه التزام، خواهان دعوا کسی است که تعهد به نفع او شده است و خوانده دعوا نیز کسی است که می بایست تعهد را انجام داده ولی به تعهد خود عمل نکرده است. پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت وجه التزام و قطعی شدن آن، به درخواست خواهان اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. در این مرحله می بایست در ابتدا در صورت اطلاع، اموال خوانده به دادگاه جهت توقیف معرفی گردد و در صورت عدم اطلاع و شناسایی آنها، خواهان می تواند درخواست اخذ استعلام از ادارات ثبت اسناد و املاک، بانک مرکزی، راهنمایی و رانندگی و همراه اول را جهت شناسایی اموال، بنماید. در صورتی که مالی از محکوم علیه (خوانده) شناسایی نگردد، می توان درخواست جلب او را نمود. نوع دعوای وجه التزام مطالبه وجه پیش بینی شده در قرارداد، یک پرونده حقوقی است و جز پرونده‌های کیفری نمی‌باشد؛ لذا کیفری معنایی ندارد. انواع وجه التزام / انواع خسارت‌های قراردادی متعهد به دو صورت ممکن است از تعهد خود تخلف کند: ۱- متعهد به کلی تعهد خود را انجام ندهد. در این صورت ممکن است در قرارداد یک مبلغ کلی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد و وجه التزام تعیین شده باشد.به این خسارت عدم انجام تعهد گفته میشود. ۲- متعهد تعهد خود را با تاخیر انجام دهد. در این صورت ممکن است در قرارداد برای هر روز تاخیر مبلغی به عنوان وجه التزام تعیین شده باشد.به این خسارت تاخیر در انجام تعهد گفته میشود. خسارت قراردادی چیست؟ زمانی که به شما از بابت یک معامله یا قرارداد خسارتی وارد میشود، شما می‌توانید مطالبه خسارت نمایید. این خسارت به دو شکل است. گاهی این خسارت را در قرارداد خود پیش بینی کردید، که به آن خسارت قراردادی یا همان وجه التزام قرارداد گفته میشود. گاهی نیز در قرارداد پیش بینی نشده است که به آن خسارت قانونی گفته میشود. در نتیجه وجه التزام همان خسارت قراردادی است و تفاوتی با یکدیگر ندارند. شرایط دریافت وجه التزام و خسارت قراردادی چیست؟ در صورتی که قرارداد شما به درستی تنظیم شده باشد و در آن وجه التزام پیش بینی شده باشد، شما می‌توانید آن را مطالبه نمایید. مطالبه خسارت قراردادی میتواند همراه با خواسته دیگری در دادگاه مطرح شود و هم می‌توانید به تنهایی از دادگاه مطالبه نمایید.
وکالت فروش ملک و خطرات آن
وکالت نامه چیست؟ به قراردادی که بین وکیل و موکل او تنظیم شده و اختیارات وکیل را در رابطه با موکل تعیین کرده و شامل شروطی از جمله حدود اختیارات وکیل است، وکالت نامه می گویند. وکالت نامه بر دو نوع است: وکالت مطلق : در این نوع وکالت نامه، موکل فرد را برای تمامی امور وکیل کرده و تمامی کارهای اداری و مالی به او سپرده می شود. وکالت مقید: شخص وکیل در موارد مشخص و معین وکالت داشته و حدود اختیارات او در همان حد می باشد. دلایل خرید و فروش ملک با وکالت نامه ● زمانی که سند ملک موجود نیست. ● سند ملک مفقود شده باشد. ● سند ملک در رهن بانک باشد. ● به دلیل نوساز بودن ملک، سند تفکیکی آن هنوز صادر نشده باشد. ● فروشنده خود را از پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک برهاند. ● هزینه بر بودن انتقال سند. ● عجله خریدار یا فروشنده برای خرید و فروش ملک. مدارك لازم جهت تنظيم وكالتنامه فروش ملك 1- سند مالكيت منگوله دار يا تك برگی 2- بنچاق انتقال ملك به نام موكل (مالك فعلی ) 3- شناسنامه و كارت ملي مالك 4- كپی شناسنامه و كارت ملی وكيل (در صورتی كه كپی مدارك وكيل نباشد به اظهار موكل طبق مشخصات اعلامی از طرف وی سند تنظيم می گردد) مدت در وکالتنامه یکی از موارد ضروری که در وکالت باید توجه کافی به آن داشته باشید این است که در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد. زمانی که وکالت نامه ای تنظیم می گردد، زمان اعتبار آن نیز قید می شود؛ زمانی که مدت وکالت تمام شود و خریدار نتواند نسبت به نقل و انتقال آن اقدامی انجام دهد، به دلیل تمام شدن زمان وکالت، قرارداد وکالت فسخ شده و خریدار حقی در موضوع خریداری شده نخواهد داشت؛ مگر آنکه مبایعه نامه ای نیز بین خریدار و فروشنده موجود باشد. لازم است در خرید و فروش ملک با وکالت نامه، قراردادی منعقد شود که زمان نداشته باشد. چرا که همیشه زمان پیگیری امور اداری و انتقال سند از ابتدا مشخص نیست و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن، وکالت باطل میشود.
تعویض شناسنامه بعداز طلاق توافقی
تعویض شناسنامه بعد از طلاق توافقی تعویض شناسنامه بعد از طلاق به معنای پنهان کردن ازدواج یا ازدواج های قبلی نیست بلکه صرفا به عنوان یک اقدام جهت حفظ حریم شخصی و خصوصی افراد به حساب می آید . کسی که نیت ازدواج دوم یا سوم دارد باید زندگی گذشته خود را از شریک زندگی آینده اش پنهان کند که البته برای طرف مقابل هم می تواند از ثبت احوال استعلام بگیرد و گذشته خصوصی همسرش مطلع گردد در حال حاضر چندین سازمان و نهاد خصوصی و دولتی به صورت آنلاین با ثبت احوال همکاری می کنند تا با آسانی هرچه تمام تر زوجین بتوانند استعلام گذشته یکدیگر را بگیرند . طلاق قبل از رابطه جنسی رخ داده باشد البته اگر دختر در دوران عقد طلاق بگیرد و باکره باشد و با حکم دادگاه شناسنامه را تعویض کند و نام همسر را از آن حذف کند از آنجایی که وی باکره است عنوان فریب در ازدواج محسوب نمی‌شود». طلاق بعد از رابطه جنسی رخ داده باشد در این حالت اداره ثبت احوال از حذف نام همسر سابق از شناسنامه خودداری می کند. اما در رویه عملی برای این عمل راهکارهایی وجود دارد که وکیل متخصص ثبت احوال گروه وکلای عدل جو برای این موارد انجام می دهد. در مواردی که زنی خواهان حذف نام همسر سابق خود باشد باید فردی را به عنوان خواستگار به یکی از دفاتر ثبت ازدواج و طلاق معرفی کند و گواهی سر دفتر را مبنی بر خواستگاری و تمایل به عقد از سوی طرفین را به ثبت احوال ارائه دهد. در این صورت با این اقدام ثبت احوال شناسنامه المثنی صادر می کند و نام همسر سابق را در آن ذکر نمی کند.
ثبت واقعه ولادت
ثبت واقعه ولادت ولادت هر طفل در ايران اعم از اينكه پدر و مادر طفل، ايراني يا خارجي باشند بايد به نماينده يا مامور ثبت احوال و ولادت اطفال ايرانيان مقيم خارج از كشور به مامور كنسولي ايران در محل اقامت و اگر نباشد به نزديكترين مامور كنسولي و يا به سازمان ثبت احوال كشور اعلام گردد. ثبت ولادت بايد مستند به تصديق پزشك يا ماماي رسمي یا موسسه اي كه طفل در آنجا متولد گرديده است باشد، در غير اين صورت واقعه به تصديق دو نفر گواه ثبت مي شود. مهلت اعلام ولادت پانزده روز از تاريخ ولادت طفل است. مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای ثبت واقعه ولادت 1- تصویر مصدق سند ازدواج (اجباری) 2- تصویر مصدق گواهی ولادت (اجباری) 3- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي الزامي است. * در صورت عدم وجود مدارك اختياری فوق می توانيد يكی از دلایل ذيل را ارائه نماييد. 1- استماع شهادت شهود و مطلعين. 2- تحقيقات محلي. 3- درخواست استعلام. 4- معرفی به پزشکی قانونی. 5- شماره پرونده استنادي. 6- سایر دلایل و مستندات چه اشخاصی عهده دار امضاء و اعلام ثبت واقعه ولادت هستند؟ ۱- پدر یا جد پدری ۲- مادر در صورت غیبت پدر و در اولین موقعی که قادر به انجام این وظیفه باشد . ۳- وصی یا قیم یا امین ۴- اشخاصی که قانوناً عهده دار نگهداری طفل باشد ۵- متصدی یا نماینده موسسه ای که طفل به آنجا سپرده شده است. ۶- صاحب واقعه که سن او از ۱۸سال تمام به بالا باشد.
الزام به صدور شناسنامه و اصلاح تغییر تاریخ تولد
الزام به صدور شناسنامه طبق ماده‌ی ۱ اصلاحی قانون ثبت احوال، صدور شناسنامه برای اتباع ایرانی از وظایف اداره ثبت احوال است. با این حال، اگر شخصی که فاقد شناسنامه باشد به ادعای ایرانی بودن، الزام اداره ثبت احوال را به صدور شناسنامه برای خود درخواست کند، دعوای او در دادگاه قابل رسیدگی است. البته الزام اداره ثبت احوال به صدور شناسنامه منوط به آن است که به طریقی که در قانون ثبت احوال پیش‌بینی شده احراز شود که متقاضی، شرایطی که در آن قانون برای صدور شناسنامه مقرر شده است، از جمله شرایط موضوع ماده ۴۵ اصلاحی قانون (هویت و تابعیت) را دارد یا نه.شخص فاقد شناسنامه (اگر بالغ باشد) و ولی یا قیم او (اگر نابالغ باشد) یا وکیل آنها باید دادخواست « الزام به صدور شناسنامه » به طرفیت « اداره ثبت احوال » به دادگاه عمومی ارائه کند. مدارک مورد نیاز جهت دریافت شناسنامه فردی که فاقد شناسنامه است می‌بایست ۱- شهادت‌نامه صادقانه که مشخصات خود و پدر و مادرش را شامل میشود به همراه داشته باشد. فرد متقاضی می‌بایست از قبل شناسنامه ای برایش صادر نشده باشد و تابعیت ایران را نیز داشته باشد. ۲- شهادت‌نامه او باید به امضا حداقل سه شاهد رسیده باشد. ۳- دوازده قطعه عکس ۴*۳ به ثبت احوال .امضا افراد شاهد می‌بایست مورد تایید قرار بگیرد. مورد تایید این امضاها در شهرها توسط دفتر اسناد رسمی تایید میشود و در بخش‌ها روستا به تایید مراجع انتظامی خواهد رسد. اگر فرد متقاضی مورد حمایت موسسه های عام المنفعه ای قرار داشته باشد داشتن گواهی حمایت آن موسسه میتواند ملاکی برای پذیرش درخواست او باشد. عکس های که فرد به منظور دریافت شناسنامه ارائه می‌کند باید با چهره و ویژگی های ظاهری او در زمان مراجعه مطابقت کامل داشته باشد. ۴- فرد متقاضی باید حکم احراز نسب و گواهی حصر وراثت و اقرارنامه رسمی را بر حسب مورد خودش ارائه کند. ارائه مدارک اثبات نسب از جمله دادنامه حصر وراثت یا حکم نسب در صورت فوت پدر ، اقرار نامه رسمی یا اقرار نامه تنظیمی در محل اداره ثبت احوال با حضور والدین ۵- قبض پرداخت تعرفه بابت هزینه صدور شناسنامه
نمونه رأی وحدت رویه ثبتی
چند نمونه رأی وحدت رویه ثبتی 1. رأی وحدت رویه شماره 544 مورخ 30 / 11 / 1369 هیأت عمومی دیوان عالی کشور رسیدگی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقال ملک به دولت که در اجرای طرح تملک موضوع ماده 9 قانون اراضی شهری و تبصره آن مصوب 1360 انجام شده، مستلزم آن است که دیوان عدالت اداری مقدمتاً بر طبق بند 2 ماده 11 قانون دیوان مصوب 1360 به شکایت از تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری در استفاده از طرح تملک رسیدگی کند و در صورت احراز صحت شکایت و ابطال تصمیم و اقدام سازمان زمین شهری دادگاه عمومی حقوقی به دعوی ابطال سند مالکیت و انتقالات مربوط رسیدگی نماید. بنابراین، رأی شعبه 25 دیوان‌عالی کشور در حدی که با این نظر مطابقت دارد صحیح و منطبق با موازین قانونی است. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضائی مصوب 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است. 2. رأی وحدت رویه شماره ٧٨۴ـ١٣٩٨/٩/٢۶ ھیأت عمومی دیوان عالی کشور نظر به این که طبق ماده ٨ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوّب ١٣٢٢/۶/٢٧ ترتیب شکایت از طرز عمل و اقدامات اجرایی و مرجع رسیدگی به آن و به طور کلی آنچه برای اجرای اسناد رسمی لازم است طبق آیین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی مصوّب ١٣٨٧/۶/١١ ریاست قوه قضائیه است و ماده ١۶٩ این آیین نامه، مرجع صالح برای رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی را رئیس ثبت محل تعیین کرده است و در مواردی که ثالث نسبت به مال توقیف شده ادعای حق نماید این امر مانع از مراجعة او به دادگاه صالح و اقامة دعوی برای اثبات حقانیت خود نیست، بنابراین، رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور که بر این مبنا صادر شده است ، به اکثریت آراء اعضای حاضر صحیح و قانونی تشخیص داده می شود و طبق ماده ۴٧١ قانون آیین دادرسی کیفری در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ھا و سایر مراجع اعم از قضایی و غیر آن لازم الاتباع است. رأی وحدت رویه شماره 623 دیوان عالی کشور درخصوص مرجع رسیدگی کننده به اعتراض رای هیأت حل اختلاف ثبت اسناد و املاک کشور. 3. رأی وحدت رویه شماره 623-8 ــ 01 / 01 / 1377 ھیأت عمومی دیوان عالی کشور باتوجه به مقررات قسمت اخیر ماده 2 قانون اصلاح مواد 1 و 2 و 3 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک سال 65 و الحاق موادی‌به آن مصوب 21 شهریور ماه 1370 (ماده 148اصلاحی) مرجع رسیدگی به اعتراض نسبت به رأی هیأت حل اختلاف موضوع ماده مذکور، دادگاه عمومی است و با این وصف رأی شعبه پانزدهم دیوان عالی کشور که متضمن این مطلب است صحیح و قانونی تشخیص میشود. این رأی بر طبق ماده‌واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است. رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور در مورد صلاحیت محاکم دادگستری در رسیدگی به اختلاف در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده است.
اجراییه و ابطال اجراییه و عملیات اجرایی ثبت
اجرائیه چیست؟ اجرائیه ورقه ای است که به کسی ابلاغ می شود از طرف دادگستری یا اداره ثبت، مبنی بر این امر که موظف است ظرف مهلت معینی تعهدات خود را اجرا کند؛ در غیر این صورت، خود واحد های مزبور شروع به کار خواهند کرد و اموال وی را توقیف می کنند. در واقع اجراییه روش قانونی است برای باز پس گیری حقوق خواهان از خوانده، به موجب اجراییه اموال بدهکار با خوانده توقیف می شود. انواع اجرائیه اجرائیه ای که دادگاه صادر می نماید : برگه ای که از محاکم دادگستری ، پس از رسیدگی و صدور حکم ، قاضی دادگاه بدوی آن را بنا به درخواست ذی نفع صادر می نماید.که خود شامل اجرای احکام کیفری و اجرای احکام مدنی می شود. اجرائیه ای که اداره ثبت ،صادر می نماید :اجرائیه ای که از مراجع ثبتی بر مبنای وجود سند لازم الاجرا صادر می گردد.لازم به ذکر است، اسناد لازم الاجرا را نباید با سند رسمی یکی دانست.جرا که اسناد لازم الاجرا شامل هم سند عادی هم سند رسمی می باشند و بدون صدور حکمی از سوی دادگاه قابلیت صدور برای اجرای مفاد سند را دارند. اجرائیه مالیاتی : این نوع اجرائیه از سوی سازمان مالیاتی کشور صادر می گردد. مراجع صدور اجراییه ثبتی چیست ؟ تمامی انواع اجراییه را مراجع گوناگون صادر می کنند که دادگستری یکی از این موارد می باشد. برای اینکه بدانید مرجع صدور اجراییه ثبتی چیست با ما همراه باشید. ۱- دفاتر اسناد رسمی : در خصوص اسناد رسمی لازم الاجرا نسبت به اموال و املاک ثبت شده و املاک مورد وثیقه یا اجاره چه ثبت شده یا نشده باشد. مرجع آن دفترخانه ای است که سند را ثبت کرده است. ۲- دفاتر رسمی ازدواج و طلاق : در مورد مهریه و تعهدات ضمن نکاح که می تواند اجراییه صادر کند. ۳- اجرای ثبت یا اداره ثبت : در برخی موارد درخواست صدور اجراییه ثبتی از جانب اداره ثبت به عمل می آید. مواردی مانند وصول چک بی محل و تسهیلات بانکی. ۴- واحد اجرای اسناد رسمی : واحد اجرای اسناد رسمی در زمینه اسناد عادی برخی موارد و اسناد رسمی اختیاراتی برای اجرای این اسناد خواهد داشت. تصمیم این واحد به موجب مواد ۱، ۴ و ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲ قابلیت شکایت در دادگاه محل استقرار آن واحد ثبتی را خواهد داشت. اجراییه ثبتی و ابطال آن واحد اجرای اسناد رسمی، دارای اختیارات گسترده‌ای در اجرای اسناد رسمی و عادی لازم الاجرا می باشد و تصمیمات آن به موجب مواد ۱، ۴ و ۵ قانون اصلاح بعضی از مواد قانون ثبت و قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۲۲، قابل شکایت در دادگاه محل استقرار واحد تصمیم گیرنده ثبتی است. دعوای دستور اجرای ثبتی در جریان اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا زمانی مطرح می گردد که اجرائیه از سوی اداره اجرای ثبت (واحدی در اداره ثبت اسناد و املاک) در خصوص اسناد لازم الاجرا صادر شده باشد.
الزام به تفکیک ملک
الزام به تفکیک تفکیک به معنای تقسیم کردن زمین یا ملک به قسمت های کوچک تر توسط مالک و یا شرکاء یک ملک می باشد. بعضی از افراد در ارتباط با زمینی که می‌خواهند تقسیم کنند با مشکلاتی مواجه می‌شوند و در نهایت مجبور به طرح دعوی الزام به تفکیک ملک می‌گردند در دعوای الزام به تفکیک ملک عموماً طرفین دعوا به دو گروه اشخاص (حقیقی و حقوقی)تقسیم‌بندی می‌شوند. تفکیک تقسیم مال غیرمنقول به قطعات کوچکتر می باشد.در تفکیک لازم نیست که مال غیرمنقول مشاع باشد یعنی شخص می تواند با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک به هر ترتیبی که می خواهد آن را به قطعات کوچک تر تقسیم نماید. در مال مشاعی چنانچه یکی از شرکاء درخواست تفکیک را داشته باشد و دیگران با آن موافقت ننمایند وی می تواند با طرح این دعوا الزام آنها را به تفکیک، از دادگاه تقاضا نماید. تفکیک ملک، به این صورت انجام می گیرد که متقاضی تقاضای تفکیک ملک خود را (تهیه در دفاتر اسناد رسمی) به همراه نقشه تفکیک ملک، به اداره ثبت محل ارائه می‌دهد. پس از بررسی پرونده ی ارائه شده توسط اداره ثبت، پرونده متقاضی همراه با نقشه تفکیک، جهت تایید و موافقت با تقاضای تفکیک به شهرداری محل ارجاع داده میشود. اگر پس از گذشت ۲ ماه از تاریخ ارجاع به شهرداری، پاسخی بابت تقاضای تفکیک داده نشد اداره ثبت میتواند راسا اقدام به تفکیک نماید. طرح دعوی الزام به تفکیک ملک در دو حالت ممکن است دادخواست الزام به تفکیک ملک تقدیم شود. حالت اول: گاهی اوقات ممکن است با توجه به وجود همه شرایط قانونی، اداره ثبت اسناد و املاک، نسبت به انجام تفکیک ملک اقدام ننماید و یا پس از گذشت دو ماه از تاریخ استعلام و عدم پاسخگویی شهرداری، نسبت به تفکیک ملک اقدام ننماید. در این گونه موارد، علاوه بر حفظ حق طرح شکایت کیفری، حسب مورد در دادسرای ویژه کارکنان دولت و یا دادسرای عمومی، می توان دادخواست الزام به تفکیک ملک را به طرفیت اداره ثبت اسناد و شهرداری تقدیم دادگاه حقوقی نمود. حالت دوم: زمانی که شخصی، آپارتمانی را قبل از صدور صورت مجلس تفکیکی و حتی قبل از تفکیک آپارتمان خریداری می‌نماید. بر اساس قرارداد طرفین، معمولا، فروشنده ملزم به تفکیک آپارتمان می‌باشد. در صورت عدم اقدام فروشنده به تفکیک مورد معامله، خریدار میتواند از طریق دادگاه حقوقی، دادخواست الزام به تفکیک مورد معامله را تقدیم نموده و دعوای الزام به تفکیک مورد معامله قابلیت استماع در این حالت را دارد. مرجع صالح رسیدگی به دعوای الزام به تفکیک ملک : طبق ماده ۱۵۰ قانون ثبت مرجع درخواست تفکیک اداره ثبت محل وقوع مال غیرمنقول (ملک ) است. اگرملک سابقه ثبتی نداشته باشد مالک یا مالکین خود تفکیک را انجام می دهند و اصولا نیازی به طرح در دادگاه نیست، اما اگرباهم اختلاف داشته یاشهرداری یا جهاد کشاورزی و یا بنیادمسکن از تفکیک جلوگیری نماید دعوا باید به طرفیت آنان باشد و در دادگاه اقامه دعواشود. یا اینکه اداره ثبت بنا به دلایلی درخواست تفکیک را رد نماید. طرفین دعوای الزام به تفکیک ملک چه کسانی هستند؟ درصورتی که اختلاف بین شرکا باشد درخواست از سوی یک یا برخی از آنان علیه سایرشریک یا شرکا انجام می شود. ودرصورتی که درخواست علیه ادارات یا سازمان های مرتبط باشد مالک یا مالکین اصولا خواهان هستند واداره ثبت اسناد که باید عمل تفکیک را انجام دهد، شهرداری یا مرجعی که از صدور مجوز خودداری می نماید . مدارك و منضمات مورد نياز اسناد و امور ثبتی جهت طرح دعوای الزام به تفکیک ملک : 1- تصویر مصدق سند مالكيت (اختیاری) 2- تصویر مصدق تصمیم واحد ثبتی (اجباری) 3- به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي الزامي است. تذکر: در صورت عدم وجود مدارك اختياري فوق مي توانيد يكي از دلایل ذيل را ارائه نماييد. 1- شماره پرونده استنادي. 2- درخواست استعلام. 3- درخواست جلب نظر کارشناس. 4- معاینه محلی. 5- ساير دلايل و مستندات
