مطالب حقوقی
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی به چه معنا است؟ زمانیکه افراد یا فرد وارث یک شخص متوفی که به صورت غیر قانونی یک مکان یا هر مال موروثی را تحت تصرف خود در آورده باشند، باید مبلغی را که بر حسب ارزش و بهای مال به تصرف درآمده تعیین می شود، به سایر ورثه ی فرد متوفی که مال یا ملک مورد نظر را در تصرف ندارند، بپردازد.مثال: در صورتی که یکی از ورثه ی یک ملک موروثی، بدون این که از بقیه ی وراث اجازه گرفته باشد، در آن ساکن شده و آن را تحت تصرف خود درآورد و از آن بهره مند گردد، بقیه ی ورثه قادر هستند تا دادخواستی را که با عنوان اجرت المثل برای ایام تصرف یک ملک موروثی است را تنظیم کرده و با ارائه ی آن به مراجع قانونی، درخواست خود را مبنی بر معین کردن بها و نیز قیمتی که برای زمانی که ملک در تصرف این فرد بوده است، ارائه کند. ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف؟ 1- مالکیت خواهان : در دعوای خلع ید مطابق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور « خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» ۲- تصرف خوانده : در صورتی که شخصی بدون مجوز قانونی یا در ابتدا با مجوز قانونی ملکی یا مالی را متصرف بوده سپس به دلایلی خارج از حیطه قانونی به تصرف خود ادامه داده است، مستوجب پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.براساس ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا بهطور مستقل ... اجرتالمثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.» ۳- عدوانی بودن تصرف : اگرچه در بیشتر موارد، عدوانی بودن تصرفات رکن اساسی تعلق اجرت المثل است، اما واقعیت آن است که در مواردی خوانده ممکن است با اذن مالک، ملک را متصرف شده باشد که در این حالت نیز اجرت المثل تعلق می گیرد، چنان که ماده 337 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته « هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرتالمثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
صدور حکم موت فرضی و آثار آن
حکم موت فرضی، غایب مفقود الاثر : وقتی فردی ناپدید می شود از فوت یا حیات وی خبری در دست نیست و اموال و امور و خانواده و تکلیف و تعهدات وی بلاتکلیف مانده است.در قانون تاسیسی وجود دارد تحت عنوان موت فرضی و پروسه دادن تصرف اموال فرد غایب به ورثه.حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند. به موجب ماده 1019 قانون مدنی " حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند " . در مواد 1020 لغایت 1022 قانون مدنی مواردی که شخص غایب مفقودالاثر زنده فرض نمی شود بیان شده است. با توجه به این مواد در می یابیم که مدتی که شخص پس از گذشت آن عادتا زنده فرض نمی شود ، حداقل سه سال و حداکثر ده سال است. برای مطالعه مواردی که شخص غایب زنده فرض نمی شود، کلیک کنید. بر اساس ماده 1023 قانون مدنی و ماده 155 قانون امور حسبی پس از گذشت این مدت، در صورتی که ورثه تقاضای صدور حکم موت فرضی کرده باشند، دادگاه اقدام به انتشار آگهی برای صدور حکم موت فرضی می کند و به این طریق اشخاصی که ممکن است از غایب خبری داشته باشند را دعوت می کند تا اطلاعات خود را بیان کنند. قانون مدنی ایران چندین مورد از مواردی که می توان در خصوص غایب مفقودالاثر حکم موت فرضی را صادر نمود بیان نموده است. طبق قانون مدنی بعد از مدت زمان تعیین شده می توان برای این اشخاص حکم موت فرضی را صادرکرد. این موارد عبارتند از: در مواردی که غایب مفقودالاثر در مدت ده سال پس از غیبت او به سن 75 سال رسیده باشد. در صورتی که فردی در زمره قشون جنگی باشد و در جنگی که منتهی به صلح شده است به مدت سه سال خبری از او دریافت نگردد یا اینکه پنج سال پس از جنگی که منتهی به صلح نشده است از او خبری دریافت نگردد. اگر حین سفر دریایی و به دنبال غرق شدن کشتی به مدت سه سال از فرد هیچ گونه اخباری مبنی بر زنده بودن او دریافت نشود. شرایط صدور حکم موت فرضی : درخواست از سوی اشخاص ذینفع در قانون امور حسبی؛ ورثه، وصی و موصی له می توانند از دادگاه درخواست صدور حکم موت فرضی نمایند ولی طلبکاران غائب چنین حقی را ندارند. • گذشت مدت متعارف • سه بار نشر آگهی • گذشت یکسال از آخرین نشر آگهی. تقدیم دادخواست صدور حکم موت فرضی به دادگاه : دادخواست حقوقی به خواسته صدور حکم موت فرضی باید به صورت کتبی و دربر دارنده مشخصات غایب, تاریخ غیبت شخص و دلایلی که بر حسب آن درخواست کننده خود را محق میداند، باشد. ادله و اسنادی که بر طبق استناد به آنها بتوان این امر را محقق ساخت میبایست ضمیمه دادخواست باشد. تمامی شرایط بیان شده مطابق ماده های ۱۵۳ و ۱۵۴ قانون امور حسبی می باشد.
کدرهگیری املاک
کد رهگیری املاک یکی از مراحلی که در هنگام خرید یا اجاره کردن یک خانه باید انجام دهیم، دریافت کد رهگیری آن ملک است. این کد ۱۳ رقمی، از مهمترین دغدغه های کسانی است که فرایند معامله ملک را به صورت خرید و فروش یا اجاره پشت سر می گذارند. طبق مصوبه ای که در سال ۸۷ توسط هیئت دولت تنظیم شد، همه دفاتر مشاور املاک باید در سامانه هوشمند معاملات مسکن ثبت نام کرده و با درج کردن مبایعه نامه ها در این سامانه، کد رهگیری را به مشتری اعلام کنند. براساس این سامانه، کلیه معاملات انجام شده در بازار مسکن به صورت هوشمند و سیستماتیک ثبت شده و می توان اطمینان یافت که معاملات انجام شده براساس ضوابط قانونی کشور است. در این صورت هیچ کدام از طرفین دیگر نمی تواند تغییری در محتوای معاملات ایجاد کنند. همچنین خریدار و فروشنده متعهد می شوند که طبق شروط قرارداد عمل کرده و حق فسخ یا تغییر قیمت را ندارند. کاربرد کد رهگیری املاک طبق شرایط اعمال شده در این سامانه، دو طرف معامله جهت انجام هرگونه معاملات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور اطلاعات خود را ثبت کرده و قرارداد خود را رسمی کنند. پس از آن، سامانه یک قرارداد الکترونیکی که دارای کد رهگیری و بارکد دو بعدی است صادر کرده و در سه نسخه تنظیم میشود. تمامی اطلاعات لازم در مورد معامله مورد نظر توسط بارکد قابل شناسایی است و دیگر امکان جعل و کلاهبرداری وجود ندارد. همچنین به دلیل این که این سامانه در کل کشور و به صورت سراسری است، باعث میشود که از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری شود. کد رهگیری ملک چند رقمی است و چگونه دریافت می شود؟ پس از ثبت معامله در سامانه ثبت اسناد و املاک کدی 13 رقمی از طریق پیام کوتاه، برای خریدار و فروشنده ارسال می شود که نشان دهنده ثبت و اعتبار معامله انجام شده و همچنین بی مورد بودن خانه مورد نظر است. پس از ثبت و تایید معامله انجام شده قرارداد مربوطه در 3 نسخه چاپ و سپس امضا می شود که هر کدام از این نسخه ها مربوط به یکی از افراد شامل مشاور املاک، خریدار و فروشنده می باشد. علاوه بر این در قسمت بالای نسخه ها کد QR چاپ خواهد شد و همچنین برچسب هولوگرام که نشان دهنده اصالت معامله می باشد، چسبانده می شود.
افراز ملک مشاع از اداره ثبت و دادگاه
چگونگی فروش ملک مشاع : مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات ، ملک مورد تقاضا را افراز می کند . بنابر این در حالت عادی درخواست افراز ملک مستقیماً به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده می شود» هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می باشد) می توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند. برای انجام این امر باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند. دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید. این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید سریعاً به دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید. مال مشاعی را به سه حالت میتوان تقسیم نمود : تقسیم به افراز، تقسیم به رد ، تقسیم به تعدیل
سرقفلی و حق کسب وپیشه
سرقفلی چیست؟ بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت درگیر هستند مفهوم این عبارات را به خوبی درک نکردند و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه میشوند. سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند. با این بیان فعلی می توان تفاوت و تفکیک حق سر قفلی را با مالکیت متوجه شد از این جهت که مالکیت حقی تمام و کمال است و مالک حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد البته به جز استثنائاتی و مشخص است که مالکیت با این حق بسیار متفاوت است زیرا سرقفلی فقط مربوط به بحث اجاره آن هم اجاره اماکن تجاری ست و در اماکن مسکونی حق سر قفلی نداریم.سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از: سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید. حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد. سرقفلی را عموماً به دو نوع تقسیم میکنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی. تعریف حق سرقفلی (سرقفلی واقعی) حق سرقفلی به نوع کسبوکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازههای آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود. سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، بهعبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر میدهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته میشود. دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره میدهد. عوامل تعیینکننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است. اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
نصب قیم
قیــم کیست؟ به نماینده قانونی محجور، قیم گفته می شود. قیم از سوی دادگاه و در صورت نبودن ولی قهری و وصی تعیین می گردد. مرجع صلاحیتدار جهت تعیین قیم مطابق با قانون امور حسبی، دادگاه امور سرپرستی می باشد. قیم معمولاً جهت سرپرستی محجور و برای نگهداری اموال او منصوب می گردد. مطابق با ماده ١٢١٨ قانون مدنی برای اشخاص ذیل نصب قیم می شود: • برای صغار که ولی خاص ندارند. • برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صِغَر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند. • برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها نباشد. • قیم زمانی تعیین می گردد که حکم حجر توسط دادگاه صادر و قطعی شده باشد. ماده ۴٨ قانون امور حسبی مقرر میدارد: “قیمومت راجع به دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه محجور در حوزه آن دادگاه است و اگر محجور در ایران اقامتگاه نداشته باشد دادگاهی که محجور در حوزه آن دادگاه سکنی دارد برای امور قیمومت صالح است.” ماده ۴٩ قانون امور حسبی مقرر میدارد: “هرگاه محجور در خارج ایران اقامت یا سکنی داشته باشد امور قیمومت راجع به دادگاه شهرستان تهران است. وظایف قیم چیست ؟ 1- یکی از وظایف قیم در ماده 1236 قانون مدنی بیان شده است که میگوید: «قیم مكلف است قبل از مداخله در امور مالی مولی علیه صورت جامعی از كلیه دارایی او تهیه كرده یك نسخه از آن به امضای خود برای دادستانی كه مولی علیه در حوزه آن سكونت دارد، بفرستد و دادستان یا نماینده او باید نسبت به میزان دارایی مولی علیه تحقیقات لازمه به عمل آورد.» 2- از وظایف دیگر قیم در خصوص اموال مولی علیه او این است که اموال ضایع شدنی محجور را بفروشد و از پول آن با رعایت مصلحت محجور مالی خریداری یا به ترتیب دیگری که به مصلحت باشد، رفتار کند. مطابق ماده 1250 قانون مدنی، هر گاه قیم به اموال مولی علیه یا جنایت نسبت به شخص او مورد تعقیب مدعی العموم واقع شود، محکم به تقاضای مدعی العموم قیم دیگری برای اداره اموال مولی علیه معین خواهد کرد 3- مراقبت به درمان و بهداشت مولی علیه موضوع دیگری است که در زمره وظایف قیم قرار میگیرد. ماده 82 قانون امور حسبی تاکید میکند: قیم باید هزینه زندگی محجور و اشخاص واجب النفقه او و همچنین هزینه معالجه آنها را در بیمارستان و غیره و هزینههای لازم دیگر از قبیل هزینه تربیت اطفال محجور را بپردازد. 4- یکی دیگر از وظایفی که قیم بر عهده دارد این است که اسناد و اشیای قیمتی محجور را، با اطلاع دادستان، در محل امنی نگهداری کند و وجوه نقدی را که مورد احتیاج نیست در یکی از بانکهای معتبر بگذارد، از وظایف قیم این است که لااقل سالی یک بار حساب تصدی خود را به دادستان یا نماینده او بدهد و هرگاه در ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دادستان حساب ندهد، به تقاضای وی و حکم دادگاه معزول میشود. (ماده 1244 قانون مدنی) به علاوه مطابق ماده 1245 قانون مدنی «قیم باید حساب زمان تصدی خود را پس از كبر و رشد یا رفع حجر به مولی علیه سابق خود بدهد. هرگاه قیمومت او قبل از رفع حجر خاتمه یابد حساب زمان تصدی باید به قیم بعدی داده شود.» حکم این ماده مربوط به نظم عمومی است و هیچ قراردادی نمیتواند قیم را از دادن صورت حساب زمان تصدی معاف کند.
عزل قیم
مطابق ماده ۱۲۴۸ قانون مدنی در موارد ذیل قیم معزول میشود: ۱- اگر معلوم شود که قیم فاقد صفت امانت است یا این صفت از او سلب شود. ۲- اگر قیم مرتکب سرقت، خیانت در امانت، کلاهبرداری، اختلاس، هتک ناموس، منافیات عفت، جرائم نسبت به اطفال و ورشکستگی به تقصیر یا تقلب شده و به موجب حکم قطعی محکوم شود. ۳- اگر قیم به علتی غیر از علل فوق محکوم به حبس شود و بدین جهت نتواند امور مالی مولیعلیه را اداره کند. ۴- اگر قیم ورشکسته شود. ۵- اگر عدم لیاقت یا ناتوانی قیم در اداره اموال مولی علیه معلوم شود. ۶- به موجب ماده ۱۲۳۹ قانون مدنی هرگاه معلوم شود که قیم عامداً مالی را که متعلق به مولی علیه بوده جزء صورت دارایی او قید نکرده است و یا باعث شده که آن مال در صورت مزبور قید نگردد مسئول هر ضررر و خسارتی است که از این حیث ممکن است به مولی علیه وارد گردد به علاوه در صورتی که عمل مزبور از روی سوء نیت باشد قیم عزل خواهد شد. ۷- به موجب ماده ۱۱۴۳ قانون مدنی دادستان میتواند از دادگاه تقاضا کنند که از قیم تضمیناتی راجع به اداره اموال مولی علیه بخواهد هرگاه قیم برای دادن تضمین حاضر نشود از سمت قیمومت عزل میگردد. ۸- به موجب ماده ۱۲۴۴ قانون مدنی قیم باید حداقل سالی یک مرتبه حساب تصدی خود را به دادستان یا نماینده او بدهد و هر گاه در ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دادستان حساب ندهد به تقاضای دادستان عزل میشود. چه کسانی میتوانند سبب عزل قیم را به دادستان اطلاع دهند ؟ محجور و هر ذی نفعی میتواند به دادستان وجود سبب عزل قیم را اطلاع دهند؛ در این صورت اگر دادستان سبب عزل را موجود دید از دادگاه درخواست عزل قیم را می نماید.
صدور حکم حجر
صدور حکم رفع حجر فرد متقاضی رفع حجر، می تواند به دادگاهی که حکم حجر را صادر نموده مراجعه کرده و ادعای خروج از حالت حجر یا به عبارتی ادعای رشد خود را مطرح نماید. با طرح این ادعا، دادگاه بررسی های لازم را انجام داده و پس از کسب تأییدیه پزشکی قانونی مبنی بر سلامت عقلی خواهان، دادگاه اقدام به صدور حکم رفع حجر می نماید. به موجب این حکم، قیومیت فرد نیز باطل شده و فرد توانایی این را دارد که در مورد امور خود، مستقلاً تصمیم بگیرد. در واقع نظر پزشکی قانونی در زمینه احراز جنون یا عدم جنون فرد، به منزله نظر کارشناسی برای دادگاه است و تا زمانی که خلاف واقع نبودن آن برای دادگاه محرز نشود، دارای اعتبار است. در صورتی محقق قضیه، به خلاف نظر کارشناسی پزشکی قانونی برسد، این نظریه از اعتبار خارج می گردد. به طور معمول رئیس دادگاه علاوه بر نظر پزشکی قانونی از خود مجنون یا محجور نیز بررسی های لازم را به عمل می آورد. مدارک و منضمات مورد نیاز جهت طرح دعوای رفع حجر : 1- تصویر مصدق دادنامه مربوط به صدور حکم حجر (اختیاری) 2- تصویر مصدق نظریه پزشک قانونی (اختیاری) 3- به همراه داشتن کارت ملی جهت احراز هویت و کارت عابر بانک جهت پرداخت هزینه دادرسی الزامی است. • در صورت عدم وجود مدارک اختیاری فوق میتوانید یکی از موارد ذیل را ارائه نمایید. 1- استعلام نظر پزشکی قانونی. 2- تحقیقات محلی. 3- استماع شهادت شهود و مطلعین. 4- شماره پرونده استنادی. 5- سایر دلایل و مستندات
خلع ید
دعوای خلع ید چیست و چگونه طرح می شود؟ دعوای خلع ید به عنوان دعوایی اطلاق می شود که مالک مال غیرمنقول ذاتی (اعم از زمین ،باغ و مغازه …) علیه شخصی که به طور غیر قانونی و به نحو عدوانی مال او را تصرف کرده (که اصطلاحاً غاصب شناخته می شود) اقامه می نماید، جهت رفع تصرف غیرمجاز متصرف و تحویل ملک. دعوای خلع ید شامل سه موضوع است : یک نوع دعوای مالکیت (عین و منفعت) است که در آن مالک ملک تقاضای خاتمه دادن به تصرفات غاصب از ملک خود را دارد و منشا آن غصب است و هیچ گونه قراردادی بین مالک و متصرف وجود ندارد. تخلیه ید: یک نوع دعوای مالکیت (منفعت) است که در آن خواهان تقاضای خاتمه دادن به ادامه تصرفات خوانده را دارد .تصرفی که برمبنای قرارداد بوده و مدت آن به اتمام رسیده است. تصرف که خود شامل تصرف عدوانی ( ادعایی از سوی متصرف سابق مال غیرمنقول علیه متصرف فعلی بر مال غیرمنقول)ممانعت از حق و مزاحمت می شود. ارکان دعوی خلع ید 1- مالکیت خواهان: برای طرح دعوای خلع ید اولین نکته ای که باید به آن توجه کرد بحث مالکیت خواهان یا مالک آن ملک است. مالک ملک یا باید دارای سند رسمی مالکیت باشد و یا باید جهت اثبات مالکیت و یا تنفید منشأ انتقال به او از دادگاه اقدام کند و سپس جهت طرح دعوای خلع ید اقامه دعوا نماید. البته به طور همزمان نیز می تواند این دو دعوا را مطرح کند که در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دعوای اثبات مالکیت یا تنفیذ و سپس به دعوای خلع ید رسیدگی میکند. ۲- غیرمنقول بودن موضوع دعوا: فقط زمانی می توانید به طرح دعوای خلع ید بپردازید که نسبت به مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، مغازه، آپارتمان، تصرف غیرقانونی صورت گرفته باشد. یعنی اگر شخصی اتومبیل شما را به صورت غیرقانونی از تصرف شما خارج نماید نمی توانید به طرح این دعوا بپردازید. ۳- استیلاء نسبت به حق غیر و اثبات ید بر مال دیگری: اگر شخصی به صورت غیرمجاز به ملک دیگری وارد شود و آن را تصرف نماید و همینطور زمانی که حضور ابتدایی او در ملک دیگری غیرقانونی نبوده اما ادامه حضور شخص به صورت غیرقانونی باشد نیز از ارکان این دعوا خواهد بود. موضوعی که باید بدان توجه نمود این است که اگر شخص مانع استفاده مالک از ملک شود اما خود نیز تصرف ننماید نمی توان جهت طرح این دعوا اقدام کرد. ۴- عدوانی بودن تصرفات متصرف: صرف تصرف متصرف کافی نمی باشد و باید غیرقانونی بودن تصرف اثبات گردد. حتی اگر در ابتدای ورود قانونی باشد اما ادامه آن به صورت غیرقانونی باشد از موارد طرح این دعوا خواهد بود.همانطورکه اشاره شد ، برای رسیدگی به دعوای خلع ید ابتدائا باید مالکیت صاحب ملک ثابت شود چرا که اگر اصل مالکیت خواهان دعوای خلع ید ،مورد نزاع باشد و دلایل کافی برای اثبات مالکیت (همچون ارائه سند ،شاهد و …) وجود نداشته باشد بدین صورت که اظهارات وی (خواهان) صرفا حاکی از یک ادعا (ادعای مالکیت) باشد که احراز آن نیاز به رسیدگی مستقل داشته باشد.در اینجا دعوای خلع ید قابلیت استماع ندارد .و دادگاه به استناد ماده2 قانون آیین دادرسی مدنی قرار رد دعوا صادر می نماید .دوما باید تصرف خوانده برخلاف قانون یا قرارداد و بدون رضایت مالک یا قائم مقام وی باشد.درغیراینصورت طرح دعوای خلع ید با ایراد قانونی مواجه می گردد.سوما موضوع دعوا از اموال غیرمنقول ذاتی باشد (مانند خانه ،مغازه و باغ و …)
