مطالب حقوقی
اثبات یا رد نسب
دعوای اثبات نسب یا رد نسب : گاهی دعوا مربوط به اثبات نسب است و گاهی مربوط به نفی نسب که اصطلاحا به آن نفی ولد می گویند.در دعوای اثبات نسب کسی ادعا دارد که فلان شخص مادر اوست یا فلان شخص پدر اوست.یا اینکه دیگری برادر یا خواهر است. در ارتباط با اثبات نسب دو فرض متصور می باشد: فرض اول) اثبات نسب در زمان زوجیت بموجب اماره قانونی یعنی اوضاع و احوالی که بموجب قانون دلیل بر امری شناخته شود، در زمان زوجیت، طفل متولد شده متعلق به شوهر می باشد مشروط بر اینکه از زمان ازدواج تا تاریخ تولد طفل، کمتر از شش ماه و بیشتر از ده ماه نگذشته باشد بنابراین در این شرایط نسب پدر و مادری هر دو صحیح خواهد بود. فرض دوم) اثبات نسب بعد از انحلال نکاح مطابق با قانون هر طفلی که بعد از جدایی پدر و مادر بدنیا بیاید ملحق به شوهر می باشد البته مشروط بر اینکه مادر هنوز ازدواج نکرده باشد.اما در صورتی که مادر بعد از جدایی، مجدد ازدواج کرده باشد و بعد ازدواج مجدد او طفل بدنیا آمده باشد، در اینصورت اگر از تاریخ جدایی اول ده ماه نگذشته و نکاح دوم به شش ماه رسیده باشد، در این شرایط مطابق با موازین قانونی طفل متعلق به شوهر دوم می باشد مگر اینکه دلیلی ثابت شود که خلاف این را ثابت نماید.اگر شرایط به گونه ای باشد که الحاق طفل به هر دو شوهر ممکن باشد، با تشخیص پزشکی قانونی این مساله روشن می شود. ماده ١١۶٠ قانون مدنی عنوان نموده است: “در صورتی که عقد نکاح پس از نزدیکی منحل شود و زن مجددا شوهر کند و طفلی که از او متولد گردد طفل به شوهری ملحق میشود که مطابق مواد قبل الحاق او به آن شوهر ممکن است در صورتی که مطابق مواد قبل الحاق طفل به هر دو شوهر ممکن باشد طفل ملحق به شوهر دوم است مگر آنکه امارات قطعیه بر خلاف آن دلالت کند.“ نسب غیر قانونی و نامشروع : این نسب همان انعقاد نطفه و تولد کسی است که نه از رابطه نکاح بوده و نه ناشی از اشتباه بوده بلکه ناشی از زنا و رابطه نامشروع بوده است. در این باره طبق قانون زانیه یعنی کسی که از رابطه زنا متولد شده ملحق به زانی یا زنا کننده نمی شود اما باید این را تفسیر مضیق کنیم و تنها آن را مخصوص ارث در نظر بگیریم به این معنا که مرد موظف است برای چنین فرزندی شناسنامه بگیرد و تمام وظایف خود را انجام دهد اما تنها آن فرد متولد شده از مرد ارث نخواهد برد. اثبات نسب چیست؟ از نظر لغوی نسب به معنای خویشاوندی و نژاد است اما از منظر حقوقی، نسب عبارت است از احراز رابطه خویشاوندی میان دو نفر که از نسل یکدیگر باشند. مانند رابطه پدر فرزندی یا رابطه خواهر برادری. ناگفته نماند که گاهی نسب ناشی از رابطه مشروع و قانونی است که به آن “نسب مشروع” گفته میشود اما گاهی ناشی از تلقیح مصنوعی و یا ناشی از رابطه شبهه ناک است. جهت اثبات نسب مشروع ابتدا باید رابطه زوجیت میان پدر و مادر ادعایی، اثبات گردد؛ زیرا در حقوق ایران به تبعیت از حقوق اسلام، وجود رابطه زوجیت هنگام انعقاد نطفه شرط «نسب مشروع» تلقی میگردد. همچنین باید شخص اثبات نماید که رابطه نسبی میان او و پدر و مادر ادعایی وجود دارد. در اثبات نسب مادری باید ثابت شود؛ اولاً: زنی که بهعنوان مادر طفل معرفی شده، فرزندی به دنیا آورده. ثانیاً: این فرزند همان طفل است که اثبات نسب او مورد نظر است. در مورد نسب مادر، اثبات رابطه نسبی آسانتر صورت میگیرد؛ زیرا تولد فرزند از مادر امری خارجی و مشهود است؛ اما در مورد نسب پدر، مسئله قدری مشکل میگردد؛ زیرا انتساب فرزند به پدر امری مشهود نیست و راه رایج اثبات رابطه نسبی با پدر اماره فراش است و امروزه با پیشرفت علوم ژنتیک، اثبات نسب پدر قدری آسانتر شده است.
ابطال سند رسمی
منظور از دعوای ابطال سند به طور کلی این است که بعد از تنظیم سند یکی از طرفین و امضا کنندگان آن مدعی عدم رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی یا شرایط صحت سند رسمی شده و از مرجع صالح تقاضای ابطال آن را می نماید. عموما و اصولا سند رسمی برای اثبات وقوع یک معامله تنظیم میشود پس ضمن دعوای ابطال سند مالکیت دعوای ابطال معامله هم مطرح میشود. از آنجا که اسناد مالکیت صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک ، سند رسمی محسوب می شوند؛ بنابراین مطابق با قانون ثبت اسناد و املاک، اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۲۲ این قانون معتبر بوده و امکان تزلزل در آنها وجود ندارد؛ با این حال استثنائاتی برای بی اثر نمودن این گونه اسناد پیش بینی شده است که براساس آنها می توان دعوای ابطال اسناد رسمی از جمله اسناد مالکیت را مطرح نمود. مقررات مربوط به اشتباهات ثبتی و سند مالکیت معارض و مقررات و تشریفاتی که برای اصلاح و ابطال این اسناد پیش بینی شده ، حکایت از امکان ابطال اسناد رسمی مالکیت دارد . ممکن است به حکم قطعی دادگاه و یا به علت تصویب قانون و گاه نیز به علت انتقال ملک به شخص دیگر توسط اجرای دادگاه ، سند رسمی ابطال گردد .سند مالكیت در قانون ثبت و آئین نامه اجرائی آن تعریف نشده است ، لكن با توجه به ماده ۲۱ قانون ثبت ، سند مالكیت را اینگونه تعریف كرده اند : « سند مالكیت نوعی از سند رسمی است كه پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك كه نام آن دفتر املاك است به مالك داده می شود . » بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالكیت به همان كتابچه ای گفته می شود كه در حال حاضر با صفحات متعدد و نخ كشی و پلمپ شده و در سه نوع ۱۲ برگی ۱۶ برگی و ۳۲ برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالكین قرار می گیرد . اما سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است كه مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد ، بنابراین در معامله یك باب منزل مسكونی چنانچه طرفین معامله خود را در یكی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند ، سندی كه دفتر خانه تنظیم می كند و در اختیار متعاملین قرار می دهد یك نوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالكیت گفته نمی شود.
نفقه زوجه و اقارب
ماده 1107 قانون مدنی میگوید: «نفقه یعنی تمامی نیازهای متعارف و متناسب با وضعیت زن از جمله تهیه مسکن، پوشاک، خوراک، وسایل منزل، هزینه های بهداشتی و درمانی و نیروی خدماتی (خدمتکار) در صورتی که از گذشته عادت به استفاده از خدمتکار داشته باشد یا به واسطه ی نقصان یا بیماری نیاز به خدمتکار داشته باشد.» استنکاف از پرداخت نفقه در عقدنامه : یکی از شروط ضمن عقد ازدواج، مندرج در عقدنامه های چاپی، که در صورت احراز و اثبات آن، زن می تواند از دادگاه تقاضای صدور اجازه طلاق بنماید: «استنکاف شوهر از دادن نفقه زن به مدت ۶ ماه به هر عنوان و عدم امکان الزام او به تعیین نفقه و همچنین در موردی که شوهر سایر حقوق واجبه زن را به مدت شش ماه وفا نکند و اجبار او به ایفا هم ممکن نباشد.» در ازدواج دائم پرداخت نفقه زن بر عهده شوهر است اما در ازدواج موقت صرفاً در صورتی پرداخت نفقه در تعهد مرد است که توسط زن و مرد شرط شده باشد. از سوی دیگر نیز زن در صورتی مستحق دریافت نفقه است که وظایف زناشویی را ادا نماید و به تعبیری ناشزه نباشد. انواع نفقه : هر چند قانون مدنی ما تعریفی از نفقه ارائه نداده است اما انواع آن را بیان کرده که عبارتند از: ۱٫ نفقه زوجه نفقه ای است که شوهر ملزم است به همسر خود بپردازد. و یا به عبارت دیگر صرف هزینه خوراک و پوشاک و اثاث خانه و سایر هزینه ها متناسب با وضعیت زن. ۲٫ نفقه اقارب و خویشاوندان نفقه ای است که اشخاص تحت شرایطی ملزم به پرداخت به برخی از خویشان خود می شوند. و یا به عبارت دیگر صرف هزینه خوراک و پوشاک و سایر هزینه های متعارف زندگی با توجه به وضعیت انفاق کننده است. تفاوت نفقه اقارب با نفقه زوجه : ۱- نفقه زن مقدم بر نفقه اقارب است. ۲- زن می تواند نفقه گذشته خود را مطالبه کند ولی اقارب تنها می توانند نفقه آتیه خود را مطالبه نمایند. ۳- نفقه زن منوط به تمکن مرد نیست در حالی که پرداخت نفقه اقارب منوط به تمکن منفق و به میزان استطاعت وی است. ۴- نفقه زوجه یک جانبه است یعنی شوهر تکلیف به انفاق زوجه را دارد در حالی که زوجه چنین تکلیفی ندارد اما نفقه اقارب دو جانبه است یعنی هم اولاد و هم پدر و مادر در صورت استحقاق نفقه دیگری ملزم به انفاق هستند.
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی
اجرت المثل ایام تصرف ملک موروثی به چه معنا است؟ زمانیکه افراد یا فرد وارث یک شخص متوفی که به صورت غیر قانونی یک مکان یا هر مال موروثی را تحت تصرف خود در آورده باشند، باید مبلغی را که بر حسب ارزش و بهای مال به تصرف درآمده تعیین می شود، به سایر ورثه ی فرد متوفی که مال یا ملک مورد نظر را در تصرف ندارند، بپردازد.مثال: در صورتی که یکی از ورثه ی یک ملک موروثی، بدون این که از بقیه ی وراث اجازه گرفته باشد، در آن ساکن شده و آن را تحت تصرف خود درآورد و از آن بهره مند گردد، بقیه ی ورثه قادر هستند تا دادخواستی را که با عنوان اجرت المثل برای ایام تصرف یک ملک موروثی است را تنظیم کرده و با ارائه ی آن به مراجع قانونی، درخواست خود را مبنی بر معین کردن بها و نیز قیمتی که برای زمانی که ملک در تصرف این فرد بوده است، ارائه کند. ارکان دعوای اجرت المثل ایام تصرف؟ 1- مالکیت خواهان : در دعوای خلع ید مطابق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان عالی کشور « خلع ید از اموال غیرمنقول فرع بر مالکیت است بنابراین طرح دعوای خلع ید از ملک قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست.» ۲- تصرف خوانده : در صورتی که شخصی بدون مجوز قانونی یا در ابتدا با مجوز قانونی ملکی یا مالی را متصرف بوده سپس به دلایلی خارج از حیطه قانونی به تصرف خود ادامه داده است، مستوجب پرداخت اجرت المثل ایام تصرف خواهد بود.براساس ماده 515 قانون آئین دادرسی مدنی « خواهان حق دارد ضمن تقدیم دادخواست یا در اثنای دادرسی و یا بهطور مستقل ... اجرتالمثل را به لحاظ عدم تسلیم خواسته یا تأخیر تسلیم آن ازباب اتلاف و تسبیب از خوانده مطالبه نماید.» ۳- عدوانی بودن تصرف : اگرچه در بیشتر موارد، عدوانی بودن تصرفات رکن اساسی تعلق اجرت المثل است، اما واقعیت آن است که در مواردی خوانده ممکن است با اذن مالک، ملک را متصرف شده باشد که در این حالت نیز اجرت المثل تعلق می گیرد، چنان که ماده 337 قانون مدنی در این خصوص مقرر داشته « هرگاه کسی بر حسب اذن صریح یا ضمنی از مال غیر استیفاء منفعت کند صاحب مال مستحق اجرتالمثل خواهد بود مگر اینکه معلوم شود که اذن در انتفاع مجانی بوده است.»
صدور حکم موت فرضی و آثار آن
حکم موت فرضی، غایب مفقود الاثر : وقتی فردی ناپدید می شود از فوت یا حیات وی خبری در دست نیست و اموال و امور و خانواده و تکلیف و تعهدات وی بلاتکلیف مانده است.در قانون تاسیسی وجود دارد تحت عنوان موت فرضی و پروسه دادن تصرف اموال فرد غایب به ورثه.حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند. به موجب ماده 1019 قانون مدنی " حکم موت فرضی غایب در موردی صادر می شود که از تاریخ آخرین خبری که از حیات او رسیده است مدتی گذشته باشد که عادتاً چنین شخصی زنده نمی ماند " . در مواد 1020 لغایت 1022 قانون مدنی مواردی که شخص غایب مفقودالاثر زنده فرض نمی شود بیان شده است. با توجه به این مواد در می یابیم که مدتی که شخص پس از گذشت آن عادتا زنده فرض نمی شود ، حداقل سه سال و حداکثر ده سال است. برای مطالعه مواردی که شخص غایب زنده فرض نمی شود، کلیک کنید. بر اساس ماده 1023 قانون مدنی و ماده 155 قانون امور حسبی پس از گذشت این مدت، در صورتی که ورثه تقاضای صدور حکم موت فرضی کرده باشند، دادگاه اقدام به انتشار آگهی برای صدور حکم موت فرضی می کند و به این طریق اشخاصی که ممکن است از غایب خبری داشته باشند را دعوت می کند تا اطلاعات خود را بیان کنند. قانون مدنی ایران چندین مورد از مواردی که می توان در خصوص غایب مفقودالاثر حکم موت فرضی را صادر نمود بیان نموده است. طبق قانون مدنی بعد از مدت زمان تعیین شده می توان برای این اشخاص حکم موت فرضی را صادرکرد. این موارد عبارتند از: در مواردی که غایب مفقودالاثر در مدت ده سال پس از غیبت او به سن 75 سال رسیده باشد. در صورتی که فردی در زمره قشون جنگی باشد و در جنگی که منتهی به صلح شده است به مدت سه سال خبری از او دریافت نگردد یا اینکه پنج سال پس از جنگی که منتهی به صلح نشده است از او خبری دریافت نگردد. اگر حین سفر دریایی و به دنبال غرق شدن کشتی به مدت سه سال از فرد هیچ گونه اخباری مبنی بر زنده بودن او دریافت نشود. شرایط صدور حکم موت فرضی : درخواست از سوی اشخاص ذینفع در قانون امور حسبی؛ ورثه، وصی و موصی له می توانند از دادگاه درخواست صدور حکم موت فرضی نمایند ولی طلبکاران غائب چنین حقی را ندارند. • گذشت مدت متعارف • سه بار نشر آگهی • گذشت یکسال از آخرین نشر آگهی. تقدیم دادخواست صدور حکم موت فرضی به دادگاه : دادخواست حقوقی به خواسته صدور حکم موت فرضی باید به صورت کتبی و دربر دارنده مشخصات غایب, تاریخ غیبت شخص و دلایلی که بر حسب آن درخواست کننده خود را محق میداند، باشد. ادله و اسنادی که بر طبق استناد به آنها بتوان این امر را محقق ساخت میبایست ضمیمه دادخواست باشد. تمامی شرایط بیان شده مطابق ماده های ۱۵۳ و ۱۵۴ قانون امور حسبی می باشد.
کدرهگیری املاک
کد رهگیری املاک یکی از مراحلی که در هنگام خرید یا اجاره کردن یک خانه باید انجام دهیم، دریافت کد رهگیری آن ملک است. این کد ۱۳ رقمی، از مهمترین دغدغه های کسانی است که فرایند معامله ملک را به صورت خرید و فروش یا اجاره پشت سر می گذارند. طبق مصوبه ای که در سال ۸۷ توسط هیئت دولت تنظیم شد، همه دفاتر مشاور املاک باید در سامانه هوشمند معاملات مسکن ثبت نام کرده و با درج کردن مبایعه نامه ها در این سامانه، کد رهگیری را به مشتری اعلام کنند. براساس این سامانه، کلیه معاملات انجام شده در بازار مسکن به صورت هوشمند و سیستماتیک ثبت شده و می توان اطمینان یافت که معاملات انجام شده براساس ضوابط قانونی کشور است. در این صورت هیچ کدام از طرفین دیگر نمی تواند تغییری در محتوای معاملات ایجاد کنند. همچنین خریدار و فروشنده متعهد می شوند که طبق شروط قرارداد عمل کرده و حق فسخ یا تغییر قیمت را ندارند. کاربرد کد رهگیری املاک طبق شرایط اعمال شده در این سامانه، دو طرف معامله جهت انجام هرگونه معاملات ملکی مثل خرید و فروش، رهن و اجاره در سامانه ثبت املاک و مستغلات کشور اطلاعات خود را ثبت کرده و قرارداد خود را رسمی کنند. پس از آن، سامانه یک قرارداد الکترونیکی که دارای کد رهگیری و بارکد دو بعدی است صادر کرده و در سه نسخه تنظیم میشود. تمامی اطلاعات لازم در مورد معامله مورد نظر توسط بارکد قابل شناسایی است و دیگر امکان جعل و کلاهبرداری وجود ندارد. همچنین به دلیل این که این سامانه در کل کشور و به صورت سراسری است، باعث میشود که از فروش همزمان یک ملک به چند نفر جلوگیری شود. کد رهگیری ملک چند رقمی است و چگونه دریافت می شود؟ پس از ثبت معامله در سامانه ثبت اسناد و املاک کدی 13 رقمی از طریق پیام کوتاه، برای خریدار و فروشنده ارسال می شود که نشان دهنده ثبت و اعتبار معامله انجام شده و همچنین بی مورد بودن خانه مورد نظر است. پس از ثبت و تایید معامله انجام شده قرارداد مربوطه در 3 نسخه چاپ و سپس امضا می شود که هر کدام از این نسخه ها مربوط به یکی از افراد شامل مشاور املاک، خریدار و فروشنده می باشد. علاوه بر این در قسمت بالای نسخه ها کد QR چاپ خواهد شد و همچنین برچسب هولوگرام که نشان دهنده اصالت معامله می باشد، چسبانده می شود.
افراز ملک مشاع از اداره ثبت و دادگاه
چگونگی فروش ملک مشاع : مطابق با ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 : «افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد در صورتی که مورد تقاضای یک یا چند شریک باشد، با واحد ثبتی محلی خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است . واحد ثبتی با رعایت کلیه ی قوانین و مقررات ، ملک مورد تقاضا را افراز می کند . بنابر این در حالت عادی درخواست افراز ملک مستقیماً به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک داده می شود» هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می باشد) می توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت و یا دادگاه محل وقوع مال، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند. برای انجام این امر باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند. دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید. این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید سریعاً به دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید. مال مشاعی را به سه حالت میتوان تقسیم نمود : تقسیم به افراز، تقسیم به رد ، تقسیم به تعدیل
سرقفلی و حق کسب وپیشه
سرقفلی چیست؟ بسیاری از بازاریان و مردم عادی که به طریقی با مسائل مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت درگیر هستند مفهوم این عبارات را به خوبی درک نکردند و معمولاً در تشخیص این دو حق دچار اشتباه میشوند. سرقفلی به زبان ساده مبلغی است که مستأجر در بدو ورود به عین مستاجره به مالک پرداخت می کند و در قالب یک قرارداد توافقی مالک منافع محل تجاری با اجاره بهای جزئی می شود در حالی که حق کسب و پیشه بر اساس قانون برای مستاجری که رابطه استیجاری او در زمان قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ شروع شده به صورت اتوماتیک ایجاد می شود و اراده طرفین دخالتی در ایجاد حق کسب و پیشه ندارند. با این بیان فعلی می توان تفاوت و تفکیک حق سر قفلی را با مالکیت متوجه شد از این جهت که مالکیت حقی تمام و کمال است و مالک حق همه گونه تصرف در مال خود را دارد البته به جز استثنائاتی و مشخص است که مالکیت با این حق بسیار متفاوت است زیرا سرقفلی فقط مربوط به بحث اجاره آن هم اجاره اماکن تجاری ست و در اماکن مسکونی حق سر قفلی نداریم.سرقفلی همان حق کسب است که با یکسری تغییرات همراه شده است. این تغییرات عبارتند از: سر قفلی به شکل خودکار، اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس بعد از پایان قرارداد، چنانچه مالک و مستاجر با یکدیگر به توافق نرسند، مستاجر بایستی ملک را تخلیه نماید. حق سر قفلی به طور خودکار ایجاد نمی شود. بنابراین مالک و مستاجر بایستی با یکدیگر در این موضوع توافق نمایند. پس در صورتی که توافقی بین آن ها انجام نشود، مستاجر در زمان تخلیه نمی تواند ادعایی را داشته باشد. سرقفلی را عموماً به دو نوع تقسیم میکنند: سرقفلی مجازی و سرقفلی واقعی. تعریف حق سرقفلی (سرقفلی واقعی) حق سرقفلی به نوع کسبوکار ارتباطی ندارد و مربوط به استعداد و امکانات محل کسب است. فرض کنید پاساژ جدیدی ساخته شده باشد، مغازههای آن پاساژ فقط حق سرقفلی دارند. به این تعریف از سرقفلی، «سرقفلی واقعی» نیز گفته میشود. سرقفلی مغازه مبنای قراردادی دارد، بهعبارتی سرقفلی امتیازی است که موجر ضمن عقد اجاره به مستأجر میدهد و در ازای آن مبلغی دریافت میکند. یعنی قیمت آن امتیاز است که قبل از عقد اجاره وجود داشته و به مستأجر واگذار شده است و به این مستأجر مالک سرقفلی گفته میشود. دفاتر اسناد رسمی علاوه بر رعایت شرایط عمومی تنظیم اسناد باید برای سند اجاره اماکن با کاربری تجاری تصریح کنند که عقد اجاره با سرقفلی یا بدون سرقفلی واقع شده است و این حق اغلب زمانی مصداق دارد که مالک، محل کسب را برای بار اول اجاره میدهد. عوامل تعیینکننده میزان سرقفلی واقعی، محل ملک، نوع و مساحت و گنجایش و امکاناتی از قبیل برق، آب، تلفن و… است. اگر مالک زمان عقد قرارداد از مستأجر حق سرقفلی را گرفته باشد، موظف است هنگامی که مستأجر ملک را تخلیه میکند، ارزش حق سرقفلی را به قیمت روز به مستأجر بپردازد. یا مستأجر میتواند این حق را با اخذ مبلغی به دیگری انتقال دهد. البته باید دقت داشت که در قرارداد اولیه حق انتقال منافع عین مستأجره از وی سلب نشده باشد.
نصب قیم
قیــم کیست؟ به نماینده قانونی محجور، قیم گفته می شود. قیم از سوی دادگاه و در صورت نبودن ولی قهری و وصی تعیین می گردد. مرجع صلاحیتدار جهت تعیین قیم مطابق با قانون امور حسبی، دادگاه امور سرپرستی می باشد. قیم معمولاً جهت سرپرستی محجور و برای نگهداری اموال او منصوب می گردد. مطابق با ماده ١٢١٨ قانون مدنی برای اشخاص ذیل نصب قیم می شود: • برای صغار که ولی خاص ندارند. • برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صِغَر آنها بوده و ولی خاص نداشته باشند. • برای مجانین و اشخاص غیر رشید که جنون یا عدم رشد آنها متصل به زمان صغر آنها نباشد. • قیم زمانی تعیین می گردد که حکم حجر توسط دادگاه صادر و قطعی شده باشد. ماده ۴٨ قانون امور حسبی مقرر میدارد: “قیمومت راجع به دادگاه شهرستانی است که اقامتگاه محجور در حوزه آن دادگاه است و اگر محجور در ایران اقامتگاه نداشته باشد دادگاهی که محجور در حوزه آن دادگاه سکنی دارد برای امور قیمومت صالح است.” ماده ۴٩ قانون امور حسبی مقرر میدارد: “هرگاه محجور در خارج ایران اقامت یا سکنی داشته باشد امور قیمومت راجع به دادگاه شهرستان تهران است. وظایف قیم چیست ؟ 1- یکی از وظایف قیم در ماده 1236 قانون مدنی بیان شده است که میگوید: «قیم مكلف است قبل از مداخله در امور مالی مولی علیه صورت جامعی از كلیه دارایی او تهیه كرده یك نسخه از آن به امضای خود برای دادستانی كه مولی علیه در حوزه آن سكونت دارد، بفرستد و دادستان یا نماینده او باید نسبت به میزان دارایی مولی علیه تحقیقات لازمه به عمل آورد.» 2- از وظایف دیگر قیم در خصوص اموال مولی علیه او این است که اموال ضایع شدنی محجور را بفروشد و از پول آن با رعایت مصلحت محجور مالی خریداری یا به ترتیب دیگری که به مصلحت باشد، رفتار کند. مطابق ماده 1250 قانون مدنی، هر گاه قیم به اموال مولی علیه یا جنایت نسبت به شخص او مورد تعقیب مدعی العموم واقع شود، محکم به تقاضای مدعی العموم قیم دیگری برای اداره اموال مولی علیه معین خواهد کرد 3- مراقبت به درمان و بهداشت مولی علیه موضوع دیگری است که در زمره وظایف قیم قرار میگیرد. ماده 82 قانون امور حسبی تاکید میکند: قیم باید هزینه زندگی محجور و اشخاص واجب النفقه او و همچنین هزینه معالجه آنها را در بیمارستان و غیره و هزینههای لازم دیگر از قبیل هزینه تربیت اطفال محجور را بپردازد. 4- یکی دیگر از وظایفی که قیم بر عهده دارد این است که اسناد و اشیای قیمتی محجور را، با اطلاع دادستان، در محل امنی نگهداری کند و وجوه نقدی را که مورد احتیاج نیست در یکی از بانکهای معتبر بگذارد، از وظایف قیم این است که لااقل سالی یک بار حساب تصدی خود را به دادستان یا نماینده او بدهد و هرگاه در ظرف یک ماه از تاریخ مطالبه دادستان حساب ندهد، به تقاضای وی و حکم دادگاه معزول میشود. (ماده 1244 قانون مدنی) به علاوه مطابق ماده 1245 قانون مدنی «قیم باید حساب زمان تصدی خود را پس از كبر و رشد یا رفع حجر به مولی علیه سابق خود بدهد. هرگاه قیمومت او قبل از رفع حجر خاتمه یابد حساب زمان تصدی باید به قیم بعدی داده شود.» حکم این ماده مربوط به نظم عمومی است و هیچ قراردادی نمیتواند قیم را از دادن صورت حساب زمان تصدی معاف کند.
