مطالب حقوقی
املاک قولنامه ای
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما میتواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود . وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟ زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
تخلیه املاک تجاری و املاک مشاع
در مورد روابطی که بین موجر و مستاجر در اماکن تجاری حادث می شود کاملا متفاوت از موضوع اماکن مسکونی می باشد و دارای پیچیدگی هایی است که رسیدگی به آن وقت و دقت بیشتری را می طلبد؛ در رسیدگی به دعاوی حقوقی تخلیه از اماکن تجاری بایستی در دادگاه حقوقی و با انجام تشریفات لازم از جمله تقدیم دادخواست و پرداخت هزینه دادرسی مرتبط با آن صورت بگیرد. نکته قابل توجه این است که در اماکن تجاری که بین آنها قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ منعقد شده باشد و یا اینکه بعد از سال ۷۶ منعقد شده باشد تفاوت وجود خواهد داشت. برای همین دادگاه با تعیین وقت رسیدگی از موجر و مستاجر ملک تجاری دعوت می کند تا در جلسه دادرسی حضور پیدانمایند و سپس در جلسه رسیدگی، دادگاه به وضعیت ملک، حق سرقفلی مستاجر، حق کسب و پیشه و حقوق مکتسبه مستاجر در ملک توجه می نماید و پس از بررسی محتویات در صورت احراز شرایط قانونی، مبادرت به صدور حکم تخلیه نسبت به ملک تجاری اتخاذ تصمیم می نماید. تخلیه املاک مشاعی در جایی که دعوای تخلیه عین مستأجره پس از انقضای مدت اجاره اقامه گردیده باشد، در مواردی که تخلیه باید با پرداخت حق کسب و پیشه و یا سرقفلی صورت گیرد، امکان تخلیه به درخواست یکی از مالکین مشاعی وجود ندارد مگر اینکه متقاضی تخلیه، سهم سایر مالکین را نیز به مستأجر پرداخت نماید و یا اینکه در فرض اجرای حکم به صورت وضع ید، حق کسب و پیشه به نسبت سهم خواهان به مستأجر پرداخت گردد.درچنین حالتی یا بایستی به درخواست یکی ازشرکاء مستاجر را ازتمام عین مستاجره خارج نمود.یا درخواست یکی ازشرکا را نپذیرفت وسهم او را نیز همچنان درتصرف مستاجر باقی گذارد.حق مالکیت هرشریک منتشر درهمه اجزاء مال مشاع ومخلوط با حقوق سایر شریکان است.وپیش از افراز سهام،هیچ شریکی نمیتواند ادعا کند که بخش معین از مال مشاع،هرچند ناچیز،حق انحصاری دارد.به همین دلیل است که هیچ شریکی بدون اذن دیگران حق تصرف درمال مشاع را ندارد.وطبق ماده۴۷۵ قانون مدنی شریک میتواند سهم خود را اجاره دهد.لیکن تسلیم عین مستاجره موقوف به اذن شریک است. بنابراین همانطورکه شریک،چنین حقی را دارد که ازتصرف شریک دیگر در مال مشاع جلوگیری کند.حق درخواست تخلیه ملک از دست مستاجر او را هم دارد.
فسخ نکاح
فسخ نکاح فسخ نكاح عبارت است از بر هم زدن عقد نکاح که تنها به اراده صاحب حق واقع مي شود و در زمره ي ايقاعات است نه قراردادها. فسخ كننده بايد اهليت داشته باشد و به همين دليل فسخ نكاح مجنون با ولي با قيم اوست. فسخ نكاح طبق ماده ۱۱۲۰ قانون مدني شامل انحلال يا بر هم خوردن نكاح به يكي از عوامل قانونی بدون دخالت زوج يا زوجه است و به دليل اهميتي كه درامر نكاح وجود دارد برخلاف بقيه عقود خيار فسخ وجود نداشته و تنها در مواردي كه قانون آنرا ذكر كرده است، حق فسخ نكاح براي طرفين نكاح به وجود مي آيد. يکي از مواردي که به طرفين اجازه مي‌دهد ازدواج را فسخ کنند کاري است که «تدليس» نام دارد. يعني فرد به اصطلاح کلي کلک بزند و صفت‌هايي را به خود نسبت بدهد که آنها را ندارد. اگر فردي با اين روش ازدواج کند، تکليف آن ازدواج معلوم است: همسر مي‌تواند ازدواج را فسخ کند. حق هم دارد! در ضمن، تفاوتي نمي‌کند که اين صفات و ويژگي‌هاي دروغين در متن عقد نوشته شده باشد يا خير، چون در هر دو حالت، حق فسخ وجود دارد.
استرداد جهیزیه
استرداد جهیزیه استرداد جهیزیه را می توانیم نوعی اهرم فشار بر مرد بدانیم البته بعد از مطالبه مهریه در گزینه بعد استرداد جهیزیه اهرمی بر مرد محسوب شده است. نکته حائز اهمیت دیگری در این مورد این است در زمان استرداد جهیزیه اگر چنانچه مبلغ جهیزیه زیر پنجاه میلیون تومان باشد جهت شکایت باید به شورای حل اختلاف مراجعه نمود و مبالغ بالاتر از آن را به دادگاه خانواده ارجاع داده می شود. اموالی که توسط شوهر تهیه شده است در حکم جهیزیه و یا جزیی از جهیزیه نیست و زن نمیتواند در دعوی استرداد جهیزیه، آن اموال را نیز مطالبه نماید. برای اثبات درخواست استرداد جهیزیه از مرد، بهترین راه ارسال اظهارنامه رسمی با موضوع درخواست استرداد جهیزیه است که از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، ید مرد نسبت به جهیزیه ید ضمانی شده و عدم استرداد جهیزیه، می تواند با جمع سایر شرایط موجب تعقیب کیفری مرد شود. سیاهه جهیزیه چیست؟ معمولا رایج است که خانواده عروس یک لیست از جهیزیه تهیه میکنند که همان سیاهه است و این برگه به امضای شوهر و چند شاهد می‌رسد و نشانه این است که زوجه این اموال را با خود به منزل زوج آورده است. در این لیست قیمت، مدل و ویژگی‌های هر یک از اقلام جهیزیه ذکر میشود. اصولا استرداد به راحتی صورت می‌گیرد و زن با درخواست از دادگاه خانواده و یا شورای حل اختلاف برای استرداد جهیزیه اقدام می‌کند. لازم به ذكر است تا زمانی كه شوهر این سیاهه اموال را امضا نكرده باشد و در ضمن دو نفر هم به عنوان شاهد زیر آن سیاهه اموال را امضا نكرده باشند، چنین سیاهه جهیزیه‌ای اعتبار نخواهد داشت و در دعوای استرداد جهیزیه معتبر نخواهد بود.بهتر است تا شهود امضاكننده ذیل اموال مربوط به جهیزیه، مذکر باشند و ترجیحاً از خویشاوندان زن نیز نباشند.
اثبات مالکیت
اعلام مالکیت ملک اگر ملکی بصورت رسمی دارای سند نباشد و در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت نشده باشد و در مورد مالکیت این ملک اختلافی حاصل شود، شخصی که آن ملک را خریده و یا به طریق دیگری تملک کرده، باید مالکیت ملک آن را با ارائه دادخواستی مبنی بر اعلام مالکیت به دادگاه حقوقی تقدیم نماید. دادگاه در وقت تعیین شده با بررسی اسناد و مدارک خواهان از قبیل مبایعه نامه عادی، استشهادیه شهود، تصرف ملک و … در صورت احراز مالکیت ملک، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می نماید. در دعوای اعلام مالکیت ملک، خواهان کسی است که ادعای مالکیت دارد و خوانده کسی است که ملک ثبت نشده را به خواهان فروخته و اگر ایادی قبلی هم وجود داشته باشند باید علاوه بر فروشنده، تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوا قرار گیرند. دعوی اثبات مالکیت صرفاً در خصوص اموال غیرمنقول (ملک فاقد سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک) قابل طرح خواهد بود و اموال منقول نظیر خودرو و نیز اموال غیرمنقول دارای سابقه ثبتی در اداره ثبت اسناد و املاک (ملک دارای سند رسمی) نمیتواند موضوع دعوی اثبات مالکیت قرار گیرد.
ابطال سندمالکیت و سند معارض
ابطال سندمالکیت سند مالکیت نوعی از انواع سند رسمی است که با تشریفاتی در دفاتر اداره ثبت و اسناد و املاک در مورد اموال غیر منقول به مالک داده می شود. هر سندی سند مالکیت به حساب نمی آید.دعوای ابطال سند رسمی دعوایی است که خواسته آن اعلام بی اثر بودن یک یا چند سند رسمی معین می باشد که سبب بی اثر بودن یا بی اثر شدن سند رسمی میشود. بطلان سند ممکن است به این علت باشد که سند مطابق مقررات مربوط به آن صادر نشده است؛ ابطال سند مالکیت معارض و ابطال شناسنامه در موردی که برای یک نفر چند شناسنامه صادر شده باشد از مصادیق این دعوا می باشند. همچنین ممکن است بی اعتباری سند به علت بطلان معامله ای باشد که سند حاکی از وقوع آن است مانند سند بیع مال مجهول؛ یا ممکن است به علت انتفای تعهد موضوع سند رسمی از اعتبار بیافتد مانند پرداخت وجه سند؛ یا به علت جعلیت سند اعم از جعل مادی و مفادی باشد. ابطال سند رسمی، صرفاً، از طریق دادگاه قابل انجام است و دفاتر اسناد رسمی به هیچ وجه حق ابطال اسناد رسمی تنظیمی در آن دفاتر را ندارند حتی اگر درخواست ابطال به تقاضای طرفین تنظیم کننده سند باشد. چنانچه سردفتری اقدام به ابطال سندی نماید مرتکب تخلف شده و قابل تعقیب انتظامی است. روند رسيدگي به دعوای ابطال سند پس از تكميل دادخواست، با تعيين زمان جلسه دادرسي، اين زمان به طرفين دعوا ابلاغ شد. طرفين دعوا نيز متعاقبا در روز تعيين‌شده در دادگاه حاضر شدند. خواهان اظهارات خود را به شرح دادخواست و لايحه تقديمي مستند كرد. خوانده پرونده نيز در دفاع از خويش به قاضي پرونده اظهار کرد كه مورث در كمال صحت و سلامت اموال مورد اختلاف حاضر را با كمال رضايت به وي منتقل كرده است و به هيچ وجه فريب و نيرنگي نيز حادث نشده است.
وصیت نامه و تنفیذ آن
هنگامی که متوفی وصیت نامه ای داشته باشد که وراث حاضر به پذیرش آن نباشند، باید دادخواست تنفیذ وصیت¬ نامه مطرح کنند. در واقع این دعوایی است که مدعی از دادگاه می خواهد تا اصالت وصیت نامه فاقد مشخصات مقرر در قانون امور حسبی را احراز کند. انواع وصیت نامه وصیت نامه رسمی: وصیتی است که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌گردد. وصیت نامه سری: این نوع وصیت‌نامه در دفترخانه اسناد رسمی باقی می‌ماند که این اقدام تحت عنوان امانت است و موصی هر زمان که بخواهد میتواند آن را مسترد دارد. وصیت نامه عادی: وصیتی است که به صورت خودنوشت و به خط خود موصی می‌باشد و نزد دفاتر اسناد رسمی تهیه و تنظیم نشده است به همین دلیل احتمال تغییر و تحریف در آن وجود دارد. نافذ بودن این نوع از وصیت منوط به این امر است که وراث بر آن مهر تأیید بزنند.
نحله چیست؟
نحله چیست ؟ نحله در واقع یعنی هدیه و بخشش. نحله با توجه به وسع مالی شوهر تعیین شده و قاضی به صلاح دید خود مبلغ آن را مشخص می کند ، بنابراین نیازی به نظر کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین نحله نیست نکته ی قابل ذکر این است که نحله با اجرت المثل همزمان قابل دریافت نیست. با توجه به بند ب ماده ۶ قانون اصلاح مقررات مربوط به طلاق، زمانی که امکان تعیین اجرت المثل برای زوجه به دلیلی فراهم نباشد، با توجه به مدت زمان زندگی مشترک و کارهایی که زن در طول زندگی انجام داده است، مبلغی به عنوان نحله برای او در نظر گرفته میشود . شرایط پرداخت نحله : ۱- برای معین کردن مبلغ نحله نیازی به کارشناسی نیست و قاضی با در نظر گرفتن تعداد سال‌هایی که زوجین با هم زندگی کرده‌اند، نوع کارهایی که زن در خانه شوهرش انجام داده است و وضعیت مالی مرد مبلغی را تعیین می‌کند. ۲- یکی از شروط بسیار مهمی که در رابطه با استحقاق زن برای دریافت نحله وجود دارد، آن است که باید مرد دادخواست طلاق داده و برای این دادخواست عذر موجهی وجود نداشته باشد؛ بنابراین در زمان زندگی مشترک نحله به زوجه تعلق نمی‌گیرد و این حق صرفاً مربوط به زمانی است که مرد تقاضای طلاق داده باشد. ۳- اگر زن از انجام وظایف زناشویی کوتاهی کرده است و یا هر دلیل دیگری که از منظر دادگاه برای طلاق موجه محسوب شود وجود داشته باشد، دیگر نحله به زن تعلق نمی‌گیرد.
تمکین
تمکین به چه معناست؟ بعد از اینکه عقد نکاح بطور صحیح واقع شود، هر یک از زوجین (زن و مرد) در مقابل یکدیگر به انجام وظایف مشخصی متعهد می گردند، تمکین در واقع به معنای انجام وظایف زناشویی توسط زوجه (زن) می باشد. بطور مثال مطابق با قانون مدنی و قانون حمایت خانواده، از جمله وظایف زن این است که در منزلی سکونت داشته باشد که شوهر او انتخاب نموده است به شرط آنکه منزل، متناسب با شئونات زن انتخاب شده باشد. بنابراین سکونت زن در منزلی که شوهر او انتخاب می نماید یکی از موارد تمکین زن محسوب می شود. در این ارتباط ماده ١١١۴ قانون مدنی مقرر میدارد: “زن باید در منزلی که شوهر تعیین می کند سکنی نماید مگر آنکه اختیار تعیین منزل به زن داده شده باشد.” انواع تمکین تمکین به دو صورت می باشد: تمکین خاص تمکین عام تمکین خاص چیست؟ تمکین خاص یعنی برقراری رابطه خاص جنسی و زناشویی میان زوجین. در واقع تمکین خاص بمعنای اطاعت پذیری زن در مسائل جنسی و رابطه جنسی معقول با همسر خود می باشد. تمکین عام چیست؟ تمکین عام بمعنای اطاعت کلی زن از شوهر در انجام امور زندگی مشترک می باشد.
