ابطال سند رسمی

منظور از دعوای ابطال سند به طور کلی این است که بعد از تنظیم سند یکی از طرفین و امضا کنندگان آن مدعی عدم رعایت تشریفات تنظیم سند رسمی یا شرایط صحت سند رسمی شده و از مرجع صالح تقاضای ابطال آن را می نماید. عموما و اصولا سند رسمی برای اثبات وقوع یک معامله تنظیم میشود پس ضمن دعوای ابطال سند مالکیت دعوای ابطال معامله هم مطرح میشود. از آنجا که اسناد مالکیت صادره از ادارات ثبت اسناد و املاک ، سند رسمی محسوب می شوند؛ بنابراین مطابق با  قانون ثبت اسناد و املاک،  اسناد مالکیت صادره در اجرای ماده ۲۲ این قانون  معتبر بوده و امکان تزلزل در آنها وجود ندارد؛ با این حال استثنائاتی برای بی اثر نمودن این گونه اسناد پیش بینی شده است که براساس آنها می توان دعوای ابطال اسناد رسمی از جمله اسناد مالکیت را مطرح نمود.

مقررات مربوط به اشتباهات ثبتی و سند مالکیت معارض و مقررات و تشریفاتی که برای اصلاح و ابطال این اسناد پیش بینی شده ، حکایت از امکان ابطال اسناد رسمی مالکیت دارد .

ممکن است به حکم قطعی دادگاه و یا به علت تصویب قانون و گاه نیز به علت انتقال ملک به شخص دیگر توسط اجرای دادگاه ، سند رسمی ابطال گردد .سند مالكیت در قانون ثبت و آئین نامه اجرائی آن تعریف نشده است ، لكن با توجه به ماده ۲۱ قانون ثبت ، سند مالكیت را اینگونه تعریف كرده اند :

« سند مالكیت نوعی از سند رسمی است كه پس از طی تشریفات ثبت مال غیر منقول و ثبت آن در دفتر ویژه ای از دفاتر اداره ثبت اسناد و املاك كه نام آن دفتر املاك است به مالك داده می شود . »

بنابراین در اصطلاحات ثبتی سند مالكیت به همان كتابچه ای گفته می شود كه در حال حاضر با صفحات متعدد و نخ كشی و پلمپ شده و در سه نوع ۱۲ برگی ۱۶ برگی و ۳۲ برگی توسط ادارات ثبت صادر و در اختیار مالكین قرار می گیرد .

اما سند رسمی از نظر قانون ثبت سندی است كه مطابق قوانین در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد ، بنابراین در معامله یك باب منزل مسكونی چنانچه طرفین معامله خود را در یكی از دفاتر اسناد رسمی ثبت نمایند ، سندی كه دفتر خانه تنظیم می كند و در اختیار متعاملین قرار می دهد یك نوع سند رسمی است ولی به این سند رسمی سند مالكیت گفته نمی شود.

شرایط پذیرش دعوی ابطال سند مالكیت

بر اساس ماده ۲۴ قانون ثبت پس از انقضای مدت اعتراض دعوی اینكه در ضمن جریان ثبت تضییع حقی از كسی شده پذیرفته نخواهد شد و بر اساس ماده ۲۲ همان قانون نیز همین كه ملكی مطابق قانون در دفتر املاك به ثبت رسید دولت فقط كسی را كه ملك به اسم او ثبت شده و یا كسی كه ملك مزبور به او منتقل گریده و این انتقال نیز در دفتر املاك به ثبت رسیده یا اینكه ملك مزبور از مالك رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالك خواهد شناخت

دعوی ابطال سند مالكیت باید به موجب دادخواست مطرح و لزوماً مقررات ماده ۵۱ قانون آئین دادرسی مدنی نیز باید رعایت گردد و از نظر مالی بودن یا غیر مالی بودن هم دعوی ابطال سند مالكیت یك دعوی مالی محسوب می گردد مرجع صالح نیز دادگاه عمومی محل وقوع ملك می باشد.

شرایط طرح دعوای ابطال سند

الف) وجود سند مالکیت

بدیهی است که یکی از شرایط و ارکان اصلی واساسی طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود سند مالکیت در ید خوانده دعوا می باشد و الا علی الاصول امکان ابطال ان وجود نداشته و سالبه به انتفاع موضوع می باشد.

ب) رعایت مقرارت مربوط به صدور سند

عدم رعایت شرایط قانونی مقرارتی  که می بایست جهت صدور سند رعایت گردد به دو قسم قابل تقسیم می باشد که عبارتند از:

۱- مقررات مربوط به جهت مبنای صدور سند.

۲- عدم رعایت مقررات مربوط به تنظیم اسناد رسمی

در صورت عدم رعایت مقرارت مبنای صدور سند مانند اینکه در قرارداد معامله (به طور مثال در بیع) مستنداتی که مثبت انتقال مالکیت است قوانین ومقرارت جاریه کشور رعایت نشده است ومعامله که مستند صدور سند بوده و به هر دلیلی از دلایل قانونی ابطال یا فسخ شده باشد در این صورت مدعی می تواند مبادرت به تقدیم دادخواست ابطال معامله و نهایتا تقاضای ابطال سند تنظیمی بر اساس آن مبایعه نامه را از محاکم صالحه درخواست نماید.

در موارد عدم رعایت مقرارت در صدور سند گاهی علت اساسی ابطال سند رسمی عدم رعایت مقرارت صدور سند می باشد که ممکن است عمدا یا سهوا اتفاق بیفتد هر چند امضا چنین مواردی امکان پذیر نمی باشد لیکن با توجه به تعداد مقرارت وبخشنامه ها امکان وجود اشتباهات زیاد وجود دارد فلذا برای تقاضای ابطال آن سند باید توجه نمود که در صورت عدم رعایت مقررارت مربوط به صدور سند امکان تنظیم وتقدیم دادخواست ابطال سند وجود خواهد داشت. در این خصوص مقنن با تصویب لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی واسناد مالکیت معارض مصوب ۱۳۳۳راهکارهای قانونی در خصوص  عدم رعایت مقرارت ثبتی ونیز در مواردی که به جهت اشتباه اسناد معارض به ثبت رسیده است ارایه نموده است.

مدارک لازم جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی

● مدارک هویتی

● سند رسمی مالکیت

● سند رسمی پیشین (چنانچه باطل شده باشد)

● جهاتی که خواهان ، خود را بر اساس آن ذینفع می داند( از جمله قرارداد فسخ شده ، مدارک مثبِت مالک نبودن طرف مقابل و …)

در ارائه مدارک و مستندات مربوطه بایستی دقت لازم به عمل آید، چرا که اشتباه در ارائه مستندات می تواند منجر به عدم حصول نتیجه مطلوب گردد؛ بنابراین لازم است پیش از طرح دعوای ابطال سند رسمی با یک وکیل متخصص امور ملکی مشورت شود.

درخواست ابطال سند رسمی باید به کدام مرجع ارائه شود؟

برای رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی، درمواردی دادگاه ها دارای صلاحیت بوده و در مواردی نیز طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون، ادارات ثبت، راسا نسبت به ابطال سند رسمی اقدام می نمایند.

الف) ابطال سند رسمی توسط اداره  ثبت

منظور از این بحث، مواردی از ابطال سند رسمی است که نیاز به صدور حکم از ناحیه دادگاه نداشته و اداره ثبت طبق دستور هیات نظارت یا به حکم قانون ، راسا نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام می نماید . این موارد عبارتند از:

● به دست آمدن سند مالکیت اصلی پس از صدور سند مالکیت المثنی یا ارائه آن از سمت مالک؛

(در صورتی که با سند المثنی معامله ای  صورت نگرفته باشد، سند المثنی و چنانچه معامله ای صورت گرفته باشد، سند اولیه توسط اداره ثبت اسناد و املاک باطل می شود)

● در صورت تفکیک ملک به قطعات مفروزه یا به صورت آپارتمان و صدور سند مالکیت جدید؛

● در صورت انتقال ملک مشاع به یک نفر؛

● در صورت تقسیم ملک مشاع بین مالکین آن؛

● در صورت صدور حکم افرازی از دادگاه نسبت به ملک مشاع؛

● در صورت انتقال آخرین قطعه تفکیکی به دیگری؛

● در صورت ناقص بودن سند مالکیت؛

● در صورت صدور سند مالکیت معارض نسبت به یک ملک؛( طرف مقابل دارنده سند معارضی که در مهلت مقرر نسبت به طرح دادخواست اقدام نکرده است، می تواند با ارائه گواهی عدم تقدیم دادخواست به اداره ثبت، سند مالکیت معارض را باطل نماید) .

● در خصوص اسناد مربوط به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها

● در خصوص اسناد موقوفات عام ، صادر شده به نام اشخاص

ب) ابطال سند رسمی توسط دادگاه

قانون ثبت اسناد واملاک در مواردی دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک  را مجاز به رسیدگی به درخواست ابطال سند رسمی دانسته؛ از جمله :

● در صورت ثبت ملک بدون رعایت مقررات قانونی و صدور سند مالکیت برای آن

● درصورت وقوع تعارض در صدور اسناد مالکیت و احراز آن در هیات نظارت

● چنانچه سند مالکیت به استناد ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت صادر شده باشد

● در صورت ابطال اقدامات سازمان مسکن و شهرسازی در دیوان عدالت اداری که منتهی به صدور سند مالکیت به نام دولت شده است

● در صورت ملغی الاثر شدن تصمیم (‌نظریه) کمیسیون تشخیص ماده ۱۲ قانون زمین شهری

● در صورت معلول بودن عوض معین در بیع و بطلان معامله مربوط به آن

مراحل ابطال سند رسمی در دادگاه به شرح زیر است :

همانطور که پیشتر ذکر کردیم، ابطال اسناد رسمی با حکم قطعی دادگاه و مراجع صالح قضایی صورت می گیرد.

در این دعوی درخواست متقاضیان (شخص مدعی و وکیل ملکی به عنوان وکیل پایه یک) مبنی بر ابطال اسناد رسمی، پس از ثبت و رسیدگی در دادگاه برای اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع داده می‌شود.

یکی از مراحل اصلی ابطال سند رسمی احراز هویت متقاضی است که توسط کارشناس مربوطه صورت می‌گیرد (در این مرحله فرد باید کپی برابر اصل تمام مدارک شناسایی خود را به دادگاه ارائه دهد).

در این مرحله پس از بررسی ابتدایی مدارک، مدارک همراه سایر ضمائم به بایگانی ارسال می‎شوند تا پرونده ثبتی به آن پیوست شود؛ در قسمت بایگانی، پرونده ابطال سند رسمی تشکیل می‎شود تا مورد بررسی قرار بگیرد.

در مرحله آخر، پس ازاینکه از نبود نقص و ایراد در پرونده اطمینان خاطرحاصل شد، در ادامه مراحل ابطال، پیش نویس سند رسمی تهیه می‌شود. در این پیش نویس، شماره نامه، حکم یا سند انتقال نیز درج و سپس پیش نویس سند مالکیت رسمی جدید به شخص مدعی داده می‎شود.

ابطال سند معارض :

هرگاه طبق تشخیص هیئت نظارت برای ملکی کلاً یا بعضاً اسناد مالکیت متعارض صادر شده باشد خواه تعارض نسبت به اصل ملک باشد خواه نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی آن، سند مالکیتی که ثبت آن مؤخر است(یعنی دیرتر ثبت شده) سند مالکیت معارض نامیده می‌شود . لذا اگر دو سند از نظر اصل ملکی که موضوع آن‌هاست یا از حیث حدود ملک یا حقوق ارتفاقی با هم تعارض داشته باشند و هیئت نظارت رأی به آن دهد و موضوع ماده ۶ قانون ثبت احراز شود، سند مالکیتی که ثبت آن نسبت به دیگری مؤخر است (دیرتر است) سند مالکیت معارض خواهد بود. بنابراین اگر تاریخ ثبت دو سند فرق کند آن که تاریخش جدیدتر باشد معارض است و اگر تاریخشان در یک روز باشد سند مالکیتی که شماره ثبت آن جدیدتر است یعنی (مؤخر الثبت) است سند معارض خواهد بود.

ادارات و واحدهای ثبتی مکلف هستند به محض اطلاع از صدور اسناد معارض مشخصاتش را ثبت کرده و طی بخشنامه‌ای به دفاتر اسناد رسمی حوزه خود ابلاغ کنند. در صورتی که هیئت نظارت و شورای عالی ثبت تعارض را محرز بداند اداره ثبت باید مراتب را کتباً به دارنده سند مالکیت معارض ابلاغ کند.

ناگفته مشخص است که دارنده سند معارض حق هرگونه معامله نسبت به ملک خود را ندارد و اگر تخطی کند هم دارنده سند و هم سردفتری که آن معامله را ثبت کند مشمول مجازات موضوع ماده ۶ لایحه قانونی سال ۱۳۳۳ خواهند شد:

«ماده‌ ۶ ـ کسی‌ که‌ طبق‌ ماده‌ فوق‌ ممنوع‌ از معامله‌ است‌ هرگاه‌ نسبت‌ به‌ ملک‌ مزبور معامله‌ نماید پس‌ از صدور حکم‌ نهایی‌ بر بطلان‌ سند مؤخر التاریخ‌ و با انقضای‌ مدت‌ دو ماه‌ و عدم‌ مراجعه‌ دارنده‌ سندی‌ که‌ تاریخ مؤخر است‌ به‌ محاکم‌ ، به‌ جریمه‌ نقدی‌ معادل‌ یک‌ برابر بهای‌ مورد معامله‌ محکوم‌ خواهد شد و نیز سردفتران‌ اسناد رسمی‌ هم‌ که‌ با وجود اخطار اداره‌ ثبت‌ در مورد سند مالکیت‌ معارض‌ اقدام‌ به‌ ثبت‌ معامله‌ نمایند به‌ انفصال‌ ابد از شغل‌ سردفتری‌ محکوم‌ خواهند شد.»

نحوه اجرای حکم ابطال سند رسمی :

پس از صدور حکم دادگاه به ابطال سند رسمی، برای اجرای حکم نیازی به صدور اجرائیه نمی باشد،بلکه به صرف اعلام به اداره ثبت اسنادواملاک اداره مذکور اقدام به ابطال سندمالکیت می نماید.بعد از صدور رای مبنی بر ابطال سند رسمی انتقال ملک و قطعیت آن، دادگاه به درخواست ذینفع، گواهی قطعیت رای را صادر می نماید. با ارائه این گواهی از دادگاه به اداره ثبت اسناد و املاک و با تقاضای ذینفع، رییس اداره ثبت، موضوع را بررسی و جهت اقدام به دفتر املاک ارجاع می دهد.

متصدی دفتر املاک بعد از بررسی مدارک پرونده، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در قسمت ملاحظات دفتر املاک مربوط، توضیح می دهد. در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات مالک جدید، جریان پرونده ثبتی و نحوه ابطال سند مالکیت اولیه بطور کامل نوشته می شود.در ارتباط با سند باطل شده، اداره ثبت، بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از انجام معامله با آن جلوگیری گردد.

ابطال سند رسمی انتقال :

سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحاً به آن بنچاق نیز گفته می شود، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و پس از آنکه به امضای طرفین رسید، خلاصه معامله به ادارات ثبت اسناد و املاک ، ارسال می شود تا انتقال مالکیت ثبت گردد.

طرح دعوای ابطال سند رسمی انتقال :

در صورتی که خواهان دعوای ابطال سند انتقال رسمی کسی غیر از طرفین معامله باشد ، هر دو طرف سند رسمی انتقال، خواندگان این دعوا خواهند بود  و چنانچه پس از ثبت سند مذکور ، انتقالات دیگری نیز بر آن اساس انجام شده باشد، دادخواست ابطال انتقال سند مالکیت باید به طرفیت همه ایادی بعدی مطرح و ابطال همه اسناد بعدی خواسته شود.

به چه دلایلی سند رسمی انتقال باطل می شود؟

دعوای ابطال سند رسمی انتقال به دلایل مختلفی قابل طرح است. از جمله :

● ادعای خواهان مبنی بر بی اعتباری معامله موضوع سند ( عدم تحقق شرایط صحت قرارداد، رایج ترین دلیل بی اعتباری معامله موضوع سند است)؛

● فسخ یا انفساخ معامله مبنای سند انتقال؛

● ابطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در نتیجه آن صادر شده است؛

● ابطال رای هیات داوری موضوع ماده ۱۴۷قانون

نکات مهم ابطال سندرسمی :

۱- در مورد اسناد عادی هم میتوان ادعای جعل کرد هم انکار و هم تردید ولی در مورد اسناد رسمی فقط میتواند ادعای جعل کرد و نه انکار و تردید.

۲- دادگاه صالح برای طرح دعوای ابطال سند، دادگاه محل تنظیم سند است.

۳- نتیجه ابطال سند( و گاهی به طبع آن ابطال معامله) این میشود که همه چیز و همه اجزای رابطه به زمان قبل از تنظیم سند باز میگردد.

۴- ابطال سند رسمی در صورتی مطرح می شود که ملکی برخلاف قانون و حقیقت به ثبت رسیده باشد و خواهان تقاضای بی اثر نمودن سند مالکیت صادر شده را به دلایلی همچون جعل یا عدم رعایت مقررات ثبتی و… از دادگاه داشته باشد.

۵- در مواردی که سند مالکیت به تبع رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، ابتدا باید نسبت به رأی هیأت مزبور اعتراض و ابطال رأی هیأت را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رأی هیأت صادر شده است. خواسته شود.

۶- شمار قابل توجهی از محاکم، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک میدانند و به صرف استناد به سند عادی، حکم به ابطال سند صادر نمی کنند. موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیرباز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه ی مورخ ۹۵/ ۸ / ۴ شورای نگهبان که اشعار میدارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد، معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.

دادگاه حتما باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ی ثبت، استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرف یا طرفین، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد.

۷- چنان چه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره ی سند، شماره ی پلاک ثبتی ملک، قید شود و یا شماره ی سند، اشتباه درج شود، چون خواسته ی اولیه به درستی مطرح نشده است، موجب رد دعوا می شود.

۸- طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قراردادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.

۹- اگر ملک موضوع دعوی ابطال سند انتقال، بعداً تفکیک شده باشد. علاوه بر اسناد انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

۱۰- در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند. مگر این که دادخواست ابطال فقط متوجه ی سهم مشاعی یکی از مالکین باشد.

۱۱- در صورتی که دعوی ابطال سند رسمی به استناد بی اعتباری معامله، مبنای سند مطرح شود، حکم به ابطال سند، فرع بر بطلان عمل حقوقی میباشد که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور حکم به ابطال سند منوط به رسیدگی به مبنای ابطال است که همان احراز بی اعتباری قرارداد است. بر این اساس خواهان باید در ستون خواسته، تأیید بطلان یا فسخ و یا انفساخ معامله مبنای سند را نیز از دادگاه بخواهد.

۱۲- در موارد تعارض بین دو سند مالکیت، اداره ی ثبت اسناد در شرایطی میتواند، بدون حکم دادگاه، اقدام به ابطال سند رسمی کند. در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی باشد، به سندی که مؤخر صادر شده است، سند معارض گفته میشود. هیأت نظارت ثبت و در مرتبه ی بالاتر شورای عالی ثبت صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را بر عهده دارد. در صورتی که به تشخیص هیأت نظارت و یا شورای عالی ثبت، وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک، محرز شود، اداره ی ثبت مکلف است به دارنده ی سند مالکیت معارض که صدور آن مؤخر بر سند دیگر است، ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک، مراجعه و گواهی اقامه ی دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید، اخذ کند. در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض، ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ی ثبت محل، تسلیم و رسید، اخذ نکند و دارنده ی سند مالکیت مقدم، گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند، اداره ی ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض، ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده ی سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه ی خود، پیروی بخشنامه ی قبلی اعلام کند و این تنها موردی است که اداره ی ثبت، بدون حکم دادگاه، سند مالکیت را ابطال می کند.

نظریه مشورتی در مورد ابطال رأی هیات تعیین تکلیف

با توجه به این که برابر قوانین ثبتی از جمله قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۷ و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ هیأت های حل اختلاف ثبتی حسب مورد مبادرت به صدور رأی مبنی بر بلامانع بودن صدور سند رسمی به نام متقاضی با رعایت تشریفات قانونی می نمایند ، چنانچه در خصوص ملک موضوع درخواست ثبت ، سند رسمی مالکیت به نام متقاضی صادر شده باشد و شخصی با ادعای مالکیت نسبت به آن ملک در صدد ابطال سند رسمی اخذ شده برآید ، آیا بدوا و همزمان باید نسبت به رأی هیات حل اختلاف ثبتی که سند رسمی مالکیت مبتنی بر آن رأی تنظیم و صادر شده است ، اعتراض کند و یا آن که صرف دعوای ابطال سند رسمی مالكيت بدون آن که تعرضی نسبت به رأی حل اختلاف ثبتی صورت گیرد ، کافی است و به عبارتی ابطال رأی هیأت حل اختلاف ثبتی در دعوای ابطال سند رسمی مالکیت مستتر است؟

پاسخ :  دعوای ابطال سند مالكيت موضوع رأی هیأت حل اختلاف مندرج در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی و یا هیأت موضوع ماده یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ و یا هیأت موضوع بند ۲ ماده یک قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۲/۱۲/۱۳۸۸ و دیگر هیأت های مشابه ، بدون طرح دعوای ابطال آن رأی هيأت قابل استماع است و استماع آن منوط به تصریح به درخواست ابطال رأی هیأت نیست ؛ زیرا به دلالت التزامی ، دعوای ابطال سند ناشی از وقوع اشتباه در رأی صادره منتهی به صدور سند ، متضمن درخواست ابطال رأی هيأت یادشده نیز می باشد و با صدور رأی بر ابطال چنین سندی که نتیجه رأی هیأت حل اختلاف است ، رأی مذکور نیز از درجه اعتبار ساقط می شود.

ویژگی های دعوای ابطال سند مالکیت موضوع ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

1- طرح این دعوا مقید به زمان و مهلت خاصی نیست و پس از صدور سند مالکیت در هر زمانی که ذینفع اراده کند، می تواند اقدام به طرح آن نماید.

۲- طرف دعوای (خوانده) مذکور فقط دارنده سند مالکیت مذکور می باشد و اداره ثبت طرف دعوا نخواهد بود چون ذینفع در قضیه نبوده و دعوا توجهی به آن اداره ندارد. فلذا چنانچه اداره ثبت هم طرف دعوا قرار بگیرد، دادگاه باید به استناد ماده 89 ناظر به بند 4 ماده 84 قانون آئین دادرسی مدنی قرار عدم توجه دعوا (رد دعوا ) صادر نماید و نسبت به خوانده اصلی، دعوا را تعقیب کرده و حکم مقتضی صادر نماید.

۳- این دعوا به خاطراینکه اختلاف در مالکیت می باشد، از جمله دعاوی مالی بوده که خواسته آن باید تقدیم و تمبر قانونی ابطال و الصاق شود.

در خصوص اینکه آیا اسناد مالکیت صادره بر اساس موارد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت  قابل ابطال با ماده 22 قانون ثبت می باشند یا خیر؟

به موجب نظریه مشورتی شماره 5059/7-11/7/1378 اداره حقوقی قوه قضائیه: “چنانچه سند مالکیت در اجرای بند 6 ماده 147 اصلاحی قانون ثبت مصوب 1370 و اصلاحیه سال 1376 به متقاضی داده شده باشد طبق قسمت اخیر این بند قابل شکایت در داگاه از ناحیه مالک قبلی است و چنانچه دادگاه با رسیدگیهای خود، حقانیت شاکی را احراز نماید می تواند آن را ابطال نماید”.

این موضوع منافاتی با اعتبار ماده 22 قانون ثبت ندارد سند مالکیتی که بر اساس مادتین 22 و 24 قانون ثبت صادر شده باشد، اعتبار قانونی خود را داشته و دعوای مخالف آن مسموع نیست اما در مواردی که بر اساس مقررات اصلاحی مواد 147 و 148 قانون ثبت، سند مالکیت  جدیدی صادر شود، این سند مالکیت جددید بر اساس قانون اصلاح مواد 147و 148 اصلاحی قانون ثبت، قابل اعتراض و حتی ابطال در مراجع قضایی است.