حکم تخلیه ملک

دستور تخلیه با حکم تخلیه چه تفاوتی دارد؟

چنانچه قصد تهیه دستور تخلیه را دارید، بهتر است این را بدانید که این دستور بعد از تقاضا و بررسی های کوتاه شواهد، صادر می شود. چنانچه در خصوص حکم تخلیه شرایط اندکی فرق دارد. حکم تخلیه نهایت تا بیست روز بعد از صدورحکم، حق تجدید نظر خواهد داشت. در صورتی که بعد از این مدت نیز حکم به نفع صاحب ملک باشد، باید در ادامه راه صدور اجرائیه را درخواست کند. بعد از این کار ده روز دیگر برای اعتراض در نظر گرفته شده است. چنانچه بعد از صدور اجرائیه اعتراضی نسبت به آن وارد نشود و یا اعتراضی که شده است، پذیرفته نشود، مستاجر مجبور به تخلیه ملک خواهد بود.

حکم تخلیه ملک

در حالتی که هر یک از موارد مذکور که برای دستور تخلیه بیان داشتیم در قرارداد طرفین ذکر نشده باشد دیگر نمی توان از طریق گرفتن دستور تخلیه ملک را تخلیه نمود. اما می توان بر اساس حکم تخلیه ملک را تخلیه کرد. اما روال قانونی و مدت زمان کمی طولانی تر می شود. صدور حکم تخلیه توسط شورا یا دادگاه وقتی که موجر بتواند با ارائه مدارک لازم عدم تعهد مستاجر را در یکی از بند‌های توافق نامه اثبات نماید، حکم تخلیه از سوی دادگاه یا شورا صادر خواهد شد و پس از آن به مدت ۲۴ ساعت بعد از صدور حکم مستاجر از آن اطلاع خواهد یافت و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌گردد. بعد از دریافت حکم مستاجر به مدت ۷۲ ساعت وقت دارد تا ملک اجاره شده را تخلیه و تحویل موجر نماید. با صدور حکم تخلیه مستاجر نمی‌تواند نسبت به آن اعتراضی داشته و باید طبق حکم رفتار نماید و ملک را تخلیه کند.

• دستور حکم تخلیه منزل وقتی اجرا می‌شود که مبلغ ودیعه یا همان پول پیش از سمت مالک به مستاجر برگردانده شود و مبالغی باقی نمانده باشد.

• تا پرداخت نشدن مبلغ ودیعه و عدم ارائه رسید به مراکز قضایی، امکان اجرا شدن حکم تخلیه نخواهد بود.

مدارک مورد نیاز به منظور اخذ حکم تخلیه

همانطور که گفته شد وقتی موجر و مستاجر نتوانند با هم به توافق برسند و مستاجر به تعهدات خود که در اجاره نامه یا قرار داد عنوان شده، عمل نکند. موجر یا همان صاحب خانه با مراجعه به شورا یا دادکاه و یا ثبت اسناد املاک، اقامه دعوی می‌کند و با ارائه دادن مدارک لازم مثل سند مالکیت و سند اجاره نامه اقدام به گرفتن حکم تخلیه می‌نماید. موجر در این مورد نیاز به سند مالکیت دارد که با در دست داشتن آن می‌تواند از مراجع قانونی بر طبق ماده‌های ا و ۱۵ قانون ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی درخواست صادر کردن حکم تخلیه را داشته باشد.

شرایط گرفتن حکم تخلیه

با توجه به اینکه قرارداد اجاره دارای مدت زمانی مشخص است، اگر در پایان این مدت و تمدید نشد آن، ملک توسط مستأجر تخلیه نشود، موجر می‌تواند تقاضای حکم تخلیه مستاجر را داشته باشد.

از نظر حقوقی اگر مستأجر سه ماه اجاره پرداخت نکند یا در قرارداد حتی مدتی کمتر قید شده باشد، گرفتن حکم تخلیه ممکن است.

اگر در قرارداد اجاره، قید شد باشد که مستأجر نمی‌تواند آن را به دیگری واگذار کند و این کار انجام شود، مالک می‌تواند حکم تخیله مستأجر را بگیرد.

اگر شرایطی در قرارداد اجاره ذکر شده باشد و مستأجر از آن تخلف کند، موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد، و در نهایت اگر مستأجر از ملک استفاده‌ی نامشروع کرده باشد، طبق قانون امکان گرفتن حکم تخلیه ممکن است.

مطالب مرتبط : دستور تخلیه فوری   - تخلیه ملک در شرایط کرونا -    انواع اجاره نامه ها

تخلیه اماکن مسکونی

روابط حقوقی  که بین مالک و مستاجر ایجاد می شود مطابق بر قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر می باشد در این صورت و بر اساس آن، هر زمانی که  قرارداد اجاره ای که منعقد شده است در دو نسخه بوده و دو نفر شاهد هم در ذیل قرارداد احاره را امضاء کرده باشند نیازی به طرح دعوای حقوقی برای تخلیه عین مستاجره نخواهد بود و با مراجعه به شورای حل اختلاف می توان درخواست صدور دستور تخلیه را از آن مرجع اخذ نمود.

و این امر در موردی که اجاره نامه به صورت دستی بین طرفین امضاء شده یا در بنگاه های مشاوران املاک تنظیم گردیده شده باشد تفاوتی وجودنخواهد داشت نکته قابل توجه این است که در دعاوی حقوقی تخلیه اجاره نامه حتماً باید در دو نسخه و با امضای دو شاهد تنظیم شده باشد تا بتوان دستور تخلیه را به صورت فوری اخذ نمود.

رویه به این صورت خواهد بود که  با اتمام مدت زمان قرارداد، مالک  خواهد توانست به شورای حل اختلاف محل،  مراجعه نموده و با ارائه درخواست تخلیه عین مستاجره به شورا اقدام لازم را انجام میدهد  و نکته مهم این است که  مالک بایستی مبلغی را که در قرارداد به عنوان مبلغ ودیعه یا همان رهن تعیین کرده است را  به صندوق دادگستری تودیع کرده تا در این صورت شخص مستاجر بعد از انجام تخلیه بتواند مبلغ خود را بگیرد بعد از واریز و ارائه نمودن درخواست، شورای حل اختلاف مستند اجاره که همان قرارداد اجاره می باشد را بررسی نموده و در صورت احراز شرایطی که اشاره شد و با احراز اتمام قرارداد مبادرت به صدور فوری تخلیه عین مستاجره می نماید  و هر گاه در دعاوی حقوقی تخلیه مستاجر در مهلت ۳ روز پس از ابلاغ دستور تخلیه مبادرت به خالی نمودن ملک ننماید با مراجعه به کلاتنری با استفاده از مامور می توان به این امر اقدام نمود.

در زمانی که  قرارداد اجاره ای که منعقد شده است فاقد امضای دو شاهد بوده باشد و یا شرایط قانونی را نداشته باشد و به صورت ناقص تکمیل شده باشد موجر برای اینکه بتواند تخلیه عین مستاجره را بگیرد بایستی در مورد این دعاوی حقوقی  با مراجعه به دادگاه حقوقی دادخواست تخلیه ارائه بدهد و رسیدگی به این موضوع مستلزم تعیین وقت رسیدگی و تشریفات مربوط به هزینه دادرسی خواهد بود که زمان زیادی را هم به همراه خواهد داشت.

اما نکته مهمی که  وجود دارد این است که اگر اجاره نامه ای که فی مابین موجر و مستاجر منعقد شده است  به صورت سند رسمی و در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد، در زمانی که قرارداد خاتمه پیدا می کند مالک خواهد توانست بدون مراجعه به  دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف، از طریق دایره اجرای ثبت، تخلیه عین مستاجره را درخواست نموده. در این حالت  به درخواست  تخلیه از طرف موجر  به صورت فوری رسیدگی و به اجرا در خواهد آمد.