دستور تخلیه فوری

همان طور که در مطالب پیشین به آن اشاره کردیم، گاهاً مشاهده می شود به دلیل عدم ایفای تعهدات مستأجرین به متن قرارداد در خصوص تخلیه ملک به دلایل مختلف و بعضاً واهی باعث  بروز اختلاف با موجرین (کسی که ملک را اجاره داده است) می شود و موجرین برای بدست آوردن حق خود ناچار خواهند بود از طریق مراجع قضایی اقدام نمایند. موجرین به دو شکل مختلف که عبارت است از حکم تخلیه و دستور تخلیه می توانند اقدام قضایی نمایند و ما در این مطلب به بررسی دستور تخلیه خواهیم پرداخت.

دستورتخلیه فوری

دعوای تخلیه یا تخلیه ید، خاص موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت) البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است.در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه ملک برای سکونت اجاره داده شده باشد یا برای کسب و پیشه، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید.در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید، تخلیه هم گفته میشود.لذا با توجه به تعیین مدت در قرارداد اجاره به موقت بودن این عقد پی میبریم یعنی با پایان مهلت قرارداد، مورد اجاره نیز باید تخلیه شود مگر اینکه با توافق طرفین، قرارداد مجدداً تمدید شود.

در غیر این صورت طبق قانون مصوب روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۷۶ کلیه اماکن با انقضای مدت اجاره تخلیه می شوند، که به موجب این قانون دو روش برای تخلیه ملک از طریق مراجع قانونی در نظر گرفته شده است: پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مراجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه صورت خواهد گرفت.

از نظر قانونی و حقوقی دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه تفاوت هایی دارد.

برای دستور تخلیه باید مطابق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ شرایط زیر وجود داشته باشد:

● از همه مهم تر اجاره نامه مدت دار باشد یعنی شروع اجاره و پایان اجاره مشخص باشد.

1- رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است. 

2- صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد و امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد و قرارداد کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد. به عبارت دیگر برای تقاضای دستور تخلیه چند شرط باید موجود باشد که این شروط عبارتند از : 

الف: قرارداد اجاره کتبی باشد.

ب: در قرارداد مدت ذکر باشد.

ج: در قرارداد مبلغ ذکر شده باشد.

د: در قرارداد حداقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد. 

هـ: مدت قرارداد پایان یافته باشد.

3- در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است. 

4- دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست.

5- دعوای دستور تخلیه یا به عبارت بهتر، درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند. 

6- شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد.

7- مستاجر، مطابق شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت 20 روز میتواند مهلت بگیرد.

8- تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.

9- اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند. 

مطالب مرتبط :   انواع اجاره نامه ها    -   حکم تخلیه    -  تخلیه ملک در شرایط کرونا

مرجع صالح برای رسیدگی به دستورتخلیه فوری کجاست؟

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری اگر سند اجاره عادی باشد، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است و صلاحیت ذاتی رسیدگی به دعاوی راجع به دستور تخلیه یا تخلیه فوری به شوراهای حل اختلاف سپرده شده است و اگر سند اجاره رسمی باشد متقاضی دستور تخلیه فوری برای صدور اجراییه به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره مراجعه نماید.

روند رسیدگی به دستور تخلیه

پس از تقدیم دادخواست و تعیین شعبه و بررسی دادخواست و ضمائم وتکمیل آنها به دستور قاضی وقت رسیدگی تعیین  و به طرفین ابلاغ می گردد.

در جلسه رسیدگی طرفین دعوی حضور می یابند. ابتدا خواهان خواسته خود را مجددا همراه با دلایل و مستندات بیان میکند و سپس خوانده نیز مدافعات خود را ارائه میکند.در صورتی که مستاجر بابت ودیعه مبلغی به موجر پرداخت کرده باشد اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت مبلغ ودیعه به مستاجر می باشد

هزینه دادرسی دعوای تخلیه

تخلیه یک دعوای غیر مالی است بنابراین هزینه دادرسی آن بر همان مبنای دعوای غیر مالی محاسبه می‌شود که بسیار ناچیز است. اما این امکان وجود دارد که مطابق با قرارداد اجاره مستأجر مبلغی را تحت عنوان ودیعه یا پول پیش به موجر پرداخته باشد که در این صورت موجر باید قبل از ثبت دادخواست کل آن مبلغ را در صندوق دادگستری تودیع نماید و سپس اقدام به ثبت دادخواست تخلیه کند.

چند نکته در باب دستور تخلیه

● چنانچه مستأجر تحت عنوان تضمین تخلیه یا پرداخت اجاره بها، چک داده باشد، موظف است هنگام تخلیه ملک این مدارک را به مستأجر تحویل دهد.

● چنانچه در زمان تخلیه ملک، مستأجر حاضر نباشد و اثاثیه ای در آنجا باشد، با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به محل فوق، می توان ملک را تخلیه نمود.

● مالکیت منافع خواهان کافی است و لزومی ندارد که خواهان، مالک عین نیز باشد.

● چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به ملک باشد؛ باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام کند.

● چنانچه دستور تخلیه ملک صادر شود اما مستأجر مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست. گاهی ممکن است که موجر و مستاجر قرارداد اجاره را به صورت غیر رسمی تمدید کنند و  بعضا آن را مکتوب نکنند در چنین مواقعی اتفاق می افتد که موجر بدون توجه به تمدید قرارداد تقاضای صدور دستور تخلیه می نماید. شورا هم برابر قانون بدون دعوت از مستاجر دستور تخلیه صادر می کند مستاجر زمانی مواجه با این دستور می شود که به وی ابلاغ شده ۳ روز فرصت دارد ملک را تخلیه کند در چنین شرایطی با توجه به اینکه دستور تخلیه، دستوری است که توسط یک مقام قضائی صادر شده تمرد نسبت به ضابطین برای جلوگیری از انجام تخلیه خود یک جرم مستقل است.

لذا مستاجر عوض اینکه جلوی دستور تخلیه را بگیرد و در مقابل ضابطین مقاومت کند می تواند در مدت فرجه قانونی با تقدیم شکایت از دستور تخلیه و ارائه دلایل (مثلا دلایل تمدید قرار داد اجاره) از مرجع صادر کننده دستور توقف عملیات اجرایی را بخواهد که در این صورت چنانچه مرجع صادر کننده دلایل شکایت را قوی بداند جلوی آن را با اخذ تامین مناسب خواهد گرفت. پس توصیه می شود مستاجر بلافاصله پس از با خبر شدن از دستور تخلیه چنانچه مدعی هر گونه حقی باشد در فرجه قانونی (مهلت سه روزه) اقدام کند چرا که در غیر این صورت باید همزمان با تخلیه شکایت خود را از دستور تخلیه مطرح کند که ممکن است با این شرایط متحمل ضرر بشود.

از طرفی در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ تقاضای مهلت از سوی مستاجر برای تخلیه پذیرفته نشده است جز اینکه موجر و مستاجر با هم توافق کنند. لذا مرجع صادر کننده دستور  تخلیه اختیاری برای استمهال به مستاجر ندارد. پس مستاجر باید از قبل به فکر تمدید قرار داد یا تهیه مکان دیگری برای خود باشد. تنها در شرایط اضطراری (حوادث غیر مترقبه از قبیل سیل، زلزله و …) مرجع صادر کننده دستور می تواند برای یک بار مهلت بدهد.