الزام به تنظیم سند چه مراحلی دارد

با توجه به قانون ثبت کشور ما ثبت کلیه عقود راجع به عین و یا منافع که سابقه ثبتی ندارند اجباری می باشد. و متاسفانه اگر معاملات در خصوص ملک بصورت عادی تنظیم شود تا زمانیکه بصورت تنطیم سند رسمی نباشد در محاکم و ادارات دولتی اعتبار ندارد. اما در چنین حالاتی طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است می تواند الزام مالک به تنطیم سند رسمی را بخواهد. در کل اگر زمان مشخصی جهت انتقال سند در قراردادها پیش بینی نشده باشد با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات می توان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه ارائه داد.

الزام به تنطیم سند رسمی چقدر طول می کشد

اگر در قرارداد موعدی برای تنظیم رسمی انتقال مشخص نشده باشد، اصل بر فوری بودن الزام به تنطیم سند رسمی است، در چنین مواقعی بهتر است خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را به نام او تنظیم نماید. و  در غیر اینصورت دادخواست الزام به تنظیم سند طرح نماید و پروسه قضایی آن ممکن است از ۶ تا ۸ ماه باتوجه به مجتمع های قضایی به طول بینجامد.

الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای 

در دعوای الزام به تنظیم سند ملک قولنامه ای خواهان خریدار ملک است، و خوانده در وهله اول کسی است که ملک را از طریق قرارداد عادی منتقل کرده است. بعنوان مثال : در قرارداد فروش ملک قولنامه ای فروشنده اولین خوانده محسوب میشود، اما گاهی ممکن است فروشنده مالک رسمی ملک قولنامه ای نباشد، در چنین مواقعی باید علاوا بر فروشنده مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان، طرف دعوا قرار بگیرد.

الزام به تنظیم سند خودرو

در دعوای الزام به تنظیم سند خودرو نیز طرفین معامله خودرو را بصورت مبایعه نامه ای ( سند عادی) منتقل نموده اند، و هنگامی که خریدار از فروشنده تقاضای انتقال سند رسمی خودرو را می نماید، فروشنده مانع انتقال سند بنام خریدار میشود، و یا در این خصوص نیز وکالتی تنظیم ننموده اند و فروشنده نیز زمان فک پلاک حاضر نشده و یا برای مراحل اداری در مراکز شماره گذاری راهور نیز همکاری نمی نماید.

نمونه متن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

ریاست محترم دادگاه عمومی ......

         سلام علیکم

              با احترام به استحضار می رساند؛ 

1- خوانده محترم مالک شش دانگ یک باب خانه / دکان (یک دستگاه آپارتمان/ ساختمان) موضوع پلاک فرعی ..... بخش........ شهرستان ........  واقع در ........ است که دارای (آب - برق - تلفن - گاز) می باشد. 

2- این ملک به موجب مبایعه نامه عادی مورخ ........ که فتوکپی آن ضمیمه است، به اینجانب فروخته شده است و در تصرف اینجانب نیز می باشد.

3- خوانده ی محترم در تاریخی که در مبایعه نامه برای حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی انتقال ملک تعیین شده بود، در دفترخانه حاضر نشده و عدم حضور نامبرده از طریق (تأمین دلیل - با اعلام مراتب به دفترخانه - با تنظیم استشهادیه – با ارسال اظهارنامه) احراز شده است.

4- نظر به اینکه، وقوع بیع صحیح شرعی بین اینجانب و خوانده دعوی مسلّم است و نظر به این که خوانده به انجام جنبه های تشریفاتی معامله نیز متعهد شده و از ایفای تعهد خودداری کرده است، مستنداً به مادّتین 10 و 219 قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی (جدید) صدور حکم مبنی بر الزام خوانده به حضور در دفترخانه و تنظیم سندرسمی انتقال با احتساب جمیع خسارات قانونی وارده (ناشی از دادرسی) از محضر عالی استدعا می شود.

                                                                                                                           با تشـکر و تجدید احتـرام

دانلود فایل نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

رد دادخواست الزام با تنطیم سند

در دعوای الزام به تنطیم سند رسمی ، خواها خریدار ملک و خوانده فروشنده ملک قرار داده میشود، اما با توجه به اینکه ممکن است ملک چند دست بصورت قولنامه ای منتقل شده باشد، حتما باید مالک رسمی ملک نیز جزو خواندگان دعوا قرار گیرد. دومین مورد از موارد رد داخواست الزام به تنظیم سند، اینست که اگر ملک در قید بازداشت باشد، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد. و موارد دیگر رد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی در ماده ۸۴ قانون آئین دادرسی مدنی بصورت شفاف دکر شده است.

موانع الزام به تنظیم سند رسمی 

چند مورد از موارد اساسی که ممکن است مانعی بر سر راه الزام خوانده به تنظیم سند رسمی بوجود آید را در ذیل شرح میدهیم: 

۱- حاضر نبودن مقدمات صدور سند مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست.

2- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی مربوط به قبل از فروش ملک باشد ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد.

۳- اگر فروش ملک توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد برای تنظیم سند رسمی نیاز به فک رهن از ملک نیست.

۴- اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۵- اگر خواهان مبایعهنامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد میتواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع وی را نیز مطرح کند.

۶- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.

۷- اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد دادخواست به طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد

نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک

۱- در پرونده الزام به تنظیم سند رسمی حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد.

۲- اگر مقدمات صدور سند، مانند پایانکار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست اماده نباشد، بهتر است علاوه بر تنظیم سند، الزام خوانده نسبت به تهیه مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

۳- در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و بعد تنظیم سند صورت بگیرد. اما اگر فروش ملک توسط مالک با اجازه مرتهن صورت گرفته باشد، نیازی به فک رهن از ملک نیست.

۳- اگر ملک در قید بازداشت باشد دادخواست الزام تنظیم سند رسمی رد خواهد شد.

۴- خواهان میتواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت نماید.

۵- اگر پس از صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشت خریدار میتواند قرارداد خود را فسخ کند.

۶- در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک مانند پارکینگ و انباری نیز خواسته شود.

۷- اگر خواهان مبایعنامه عادی که اثبات کننده معامله بین طرفین است را نداشته باشد میتواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی دادخواست اثبات وقوع وی را نیز مطرح کند.

۸- دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال صرفاً نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست اثبات مالکیت طرح شود.

۹- محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمیتواند ضمن رای الزام به تنظیم سند خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند.

۱۰- دادگاه رسیدگی کننده قبل از آنکه وارد رسیدگی شود ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص آخرین وضعیت ثبتی ملک میکند.

۱۱- اگر فروشنده ملک متعهد به تحویل ملک در موعدی مقرر شده باشد خواهان میتواند ضمن دادخواست الزام به تحویل ملک را نیز از دادگاه بخواهد.

۱۲- در دادخواست حتماً باید مشخصات دقیق ملک اعم از پلاک ثبتی فرعی و اصلی و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.

۱۳- اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد دادخواست و طرفیت ورثه وی طرح خواهد شد.

پرونده عملی الزام به تنظیم سند ملک

رای شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند

تاریخ دادنامه : ۱۸ / ۰۸ / ۱۳۹۸

شماره دادنامه : ۹۸۰۰۰۰۰۱۲۵۴

رای دادگاه بدوی

1. در این پرونده وکیل خواهان آقای م.و. فرزند ح. به وکالت از آقای م.س. فرزند م. دعوایی به طرفیت آقایان م.و فرزند ح. ، ج.خ. فرزند ع. ، ب.ق. فرزند ح. ، ع.خ. فرزند ح. به خواسته صدور حکم بر الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال مقدار نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم از ۶ دانگ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی ۱۲۲۵ متر مربع از پلاک ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل مقوم به ۵۱ میلیون ریال طرح و اقامه نمود.
2. وکیل خواهان در جلسه دادرسی مورخ ۱۹ / ۰۳ / ۱۳۹۸ شرکت نموده و اظهار داشت:《 دعوای موکل اینجانب به شرح دادخواست تقدیمی بوده؛ صدور حکم وفق مراتب خواسته شده در دادخواست مورد استدعاست. موکل بنده به موجب فروش نامه عادی مورخ ۱۴ / ۱۰ / ۱۳۷۶ به اتفاق شریک خود آقای م.ن. یک قطعه زمین به مساحت ۳۸ / ۲۴۴۸ متر مربع بالسویه هرکدام ۱۲۲۴ مترمربع معادل نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم شش دانگ یک قطعه زمین قطعه ...... تفکیکی به شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... با حق استفاده از آب در قبال ثمن مجموعاً ۱۸۰ میلیون ریال از آقای ب.ق. خریده است. ایشان از آقای ج.خ. و ایشان نیز از آقای ع.خ. که مالک بوده و وکالت رسمی داشته است خریداری نمودند و مبیع به خواهان پس از تفکیک در طبیعت تسلیم شده است.》
3. با عنایت به ضرورت جلب نظر کارشناس در جهت تشخیص واقعیت و حقیقت امر و فنی و تخصصی بودن موضوع مورد اختلاف دادگاه با اجازه حاصله از مقررات ماده ۲۵۷ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار کارشناسی صادر و اعلام گردید تا کارشناس منتخب ضمن مطالعه پرونده، معاینه دقیق محل متنازع فیه و در صورت لزوم اخذ توضیح از طرفین دعوی و سوابق ثبتی، نظریه کتبی و مستدل خویش را در مورد اینکه با توجه به این موضوع که خوانده ع.خ. صرفاً در یک دوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم شش دانگ مالکیت داشته است میزان سهم قابل انتقال با توجه به وجود شریکی به نام آقای م.ن. مشخص شود.
4. برابر نظریه کارشناسی که با اوضاع و احوال مسلم منطبق است، مقدار یک چهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... قابل انتقال به خواهان می باشد.
5. دادگاه فارغ از عناوین بیع نامه، فروش نامه، قولنامه، نوشته مذکور را یک قرارداد خصوصی و از مصادیق ماده ۱۰ قانون مدنی می داند. این قرارداد مجمل نیست چون مقدار معامله از مبیع به موجب بیعنامه و نیز وکالتنامه واگذار شده برای طرفین مشخص و واضح است.
6. وجوب وفای به عهد 《 اوفوُا بِالعُقود - سوره مائده، آیه یک》 ویژه قراردادهای صدرالاسلام نیست و ناظر بر همه قراردادهاست. 《 کتاب عروه الوثقی - سیدمحمدکاظم طباطبایی، جلد۲، صفحه ۳۱۵》 انعقاد قرارداد، مستلزم انجام تشریفات مربوط به تنظیم سندرسمی انتقال و متضمن قبول تعهد و لزوم ایفای آن از جانب فروشنده است. چرا که برابر ماده ۲۲۰ قانون مدنی، عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است؛ ملزم می نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود ملزم می نماید.
7. تنظیم سندرسمی انتقال نیز از لوازم عرفی تعهد و تحویل می باشد و عدم تصریح در مورد تعهد به تنظیم سندرسمی نافی تعهد خوانده از این جهت نمی باشد. قاعده فقهی 《 المَعروُف عرفاً کَالمشروط شَرطاً 》 نیز موید این استدلال است. در واقع آنچه قابل ترتیب اثر بوده و برای طرفین ایجاد تکلیف می نماید قصد واقعی آنهاست نه صرف الفاظی که در قرارداد به کار می رود که علما گفته اند 《 العبره فی العقود للمقاصدو المعانی لا للالفاظ و المبانی》 (کتاب تحریرالمجله، تالیف مرحوم محمدحسین کاشف الغطاء جلد۱ صفحه۶۳)؛ هرچند به موجب وکالت رسمی که اسقاط کافه خیارات در آن به عمل آمده است و حق توکیل نیز به ید قبلی خواهان اعطا شده و حق عزل وکیل از خوانده سلب شده است.
8. رفع ابهامراز حیث معلوم بودن مبیع (جنس و وصف و مقدار) نیز با توجه به تصریح در وکالتنامه و اینکه کاملاً به وضعیت ملک اشراف دارند و عوضین را میدانند، برای طرفین مشخص است. بدیهی است متراژ هر سهم برابر صورتمجلس تفکیکی تنظیمی در دفتر اسناد رسمی معین میکند و نه توافق طرفین؛ آنچه در وکالت رسمی اعطا شده است، بیع راجع به سهام است و نه ذکر متراژ هر سهم؛ مازاد بر سهام موضوعِ واگذاری در حکم معاملات فضولی است. چون مقررات راجع به املاک مشاعی بر موضوع حاکم است. بنابراین هر نوع تصرفات هر یک از شرکا مازاد بر سهم و تصرف در آن وفق مادتین ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی فضولی تلقی میشود. علاوه بر این با نگرش در وکالتنامه استنادی خواهان دعوی مرتبط مشخص میشود وی با دادن اختیارات تامه به خواهان اصلی و ایادی قبلی با اعطای وکالت در توکیل و ضمن عقد لازم حق عزل وکیل را از خود سلب و ساقط نموده است. این امر دلالت برآن دارد که طرفین اقرار دارند ضمن عقد خارج لازم شرط بلاعزل بودن وکیل شده است. موید این نظر ماده ۷۷ قانون ثبت است که مقرر داشته است؛ محتویات و مندرجات سند سندی که مطابق قوانین ثبت به ثبت برسد رسمی و معتبر است مگر آنکه مجعولیت آن سند به اثبات برسد.
9. پاسخ واصله از اداره ثبت اسناد و املاک شهرستان دماوند به شماره ۹۸۱۰۰۹۲۲۱۰۳۰۲۱۲۱ مورخ ۰۱ / ۰۵ / ۱۳۹۸ ثبت دفتر؛ موید مالکیت مقدار یک چهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به نام آقایان ع.خ. و س.ن. می باشد. بنائاً علیهذا دادگاه با عنایت به مفاد دادخواست و منضمات آن؛ فروشنامه عادی و وکالتنامههای استنادی و نظریه کارشناسی و سایر قرائن و امارات موجود در پرونده؛ دعوی خواهان را به میزان یک دوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم ششدانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ......؛ مقرون به صحت تشخیص، مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۵، ۲۱۹، ۲۲۳، ۳۳۸ و ۳۴۳ از قانون مدنی و ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی؛ حکم به محکومیت آقای ع.خ. فرزند ح. به حضور در دفتراسناد رسمی و انتقال مقدار به میزان یکدوم از ۵ / ۱ سهم مشاع از ۵ سهم شش دانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... در حق خواهان و پرداخت مبلغ ۰۰۰ / ۰۵۰ / ۲ ریال هزینه دادرسی و نُه میلیون ریال دستمزد کارشناسی و حق الوکاله وکیل که از ناحیه اجرای احکام محاسبه می شود محکوم می نماید. این رای غیابی بوده و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این مرجع و پس از انقضای مدت فوق ظرف ۲۰ روز قابل تجدیدنظر در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می باشد.
10. راجع به خواسته وکیل خواهان آقای م.و. فرزند ح. به وکالت از آقای م.س. فرزند م. دعوایی به طرفیت آقایان م.و. فرزند ح. ، ج.خ. فرزند ع. ، ب.ق. فرزند ح. مبنی بر صدور حکم بر الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال مقدار نصف از یک سهم و نیم مشاع از پنج سهم از ششدانگ یک قطعه زمین به مساحت تقریبی ۱۲۲۵ مترمربع از پلاک ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به انضمام خسارات دادرسی و حق الوکاله وکیل و آقای ع.خ. فرزند ح. مازاد بر میزان فوق؛ نظر به اینکه حسب پاسخ استعلام واصله از اداره ثبت اسناد و املاک دماوند که طی شماره ۹۵۱۰۰۹۲۲۱۰۳۰۲۱۲۱ مورخ ۰۱ / ۰۸ / ۱۳۹۸ ثبت دفتر گردیده؛ موید مالکیت مقدار یکچهارم یک و نیم سهم از ۵ سهم ششدانگ پلاک شماره ...... فرعی از ...... فرعی از ...... اصلی قریه ...... به نام آقایان ع.خ. و س.ن. و عدم مالکیت سایرین نسبت به موضوع معامله می باشد. تنظیم سند ملک مورد دعوی به نام خواهان میسر نمی باشد؛ چون دعوی الزام به تنظیم سند فرع بر مالکیت خوانده است؛ وکلای طرفین صرفاً نماینده در نقل و انتقال محسوب می شوند و ذینفع در دعوی تلقی نمی شوند. لذا دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابلیت استماع نداشته، دادگاه به تجویز مقررات ماده ۲ از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی؛ قرار عدم استماع دعوی نامبرده را صادر و اعلام می نماید. قرار صادر شده ظرف مهلت ۲۰ روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی دادگستری شهرستان دماوند - محمدمهدی مطیعی

آیا عدم درج ثمن در قرارداد بیع و فروش باطل است

با توجه به اینکه در عقد بیع باید دو عوض معامله معلوم و مشخص باشد، عدم تعیین ثمن در معامله به خودی خود موجبات ابطال معامله را فراهم نمی نماید مثلا ممکن است ثمن بصورت شفاهی بین طرفین مقرر شده باسد که در اینجا هیچ خللی برای عقد بیع به وجود نمی اورد،  اﻣﺎ اﮔﺮ در واﻗﻊ، ﺛﻤﻨﯽ بین طرفین مقرر ﺷﺪه ﺑﺎﺷﺪ، مشخص نشدن میزان ﺛﻤﻦ در ﺳﻨﺪ رﺳﻤﯽ یا دﻟﯿﻞ ﻗﻄﻌﯽ ﺑﺮ ﺑﯽاﻋﺘﺒﺎري ﺑﯿﻊ ﻧﺨﻮاﻫﺪ ﺑﻮد.