مزایده و ابطال عملیات اجرایی

مزایده چیست؟

مزایده به معنای این است که مالی در معرض فروش قرار داده شود و هر خریداری که قیمت بیشتری را پیشنهاد بدهد، میتواند آن مال را تملک نماید.

در حقیقت می توان اینگونه بیان نمود که مزایده فرآیندی است که به موجب آن اموال متعلق به بخش دولتی یا خصوصی بفروش گذاشته شده و با بالاترین قیمت پیشنهادی بفروش میرود.

مزایده در چه مواقعی انجام می گیرد؟

زمانی که فردی در محکمه محکوم می گردد، باید در مهلت مقرر شده، نسبت به پرداخت محکوم به (آنچه بدان محکوم شده است) اقدام نماید و چنانچه محکوم به را نپردازد در این صورت محکوم له می تواند با معرفی اموال محکوم علیه در جهت توقیف اموال وی اقدام نماید.

پس از اینکه اموال اعم از منقول و غیر منقول محکوم علیه، توقیف گردد در معرض فروش قرار می گیرند که در این مواقع مستند به ماده 114 قانون اجرای احکام مدنی لازم است که فروش اموال از طریق مزایده به عمل بیاید.

تشریفات مزایده اموال غیرمنقول در اجرای احکام

تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری مصوب ۱۳۸۱: « در مواردی که انجام معاملات، مستلزم تعیین قیمت عادله روز از طرف کارشناس رسمی است، نظریه اعلام شده حداکثر تا ۶ ماه از تاریخ صدور معتبر خواهد بود.»

این آگهی به ترتیب زیر منتشر و علاوه بر آن، در محل ملک نیز نصب میشود.

انتشار آگهی در مزایده به چه صورت است؟

مطابق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، موعد فروش باید طوری تعیین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیشتر از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.

نشر آگهی به دو گونه است:

۱- آگهی در روزنامه؛  به موجب ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی: آگهی فروش باید در یکی از روزنامه‌های محلی، یک نوبت منتشر شود. هر یک از طرفین می‌توانند تقاضا کنند که آگهی در این خصوص، فروش در روزنامه کثیرالانتشار آگهی شود.

۲- الصاق آگهی؛ اگر روزنامه محلی وجود نداشته باشد یا ارزش مال تا ۲۰,۰۰۰ (بیست هزار) تومان باشد، در این صورت، الصاق آگهی در محل، جایگزین نشر آگهی در روزنامه می شود.  همچنین لازم است که آگهی به صورت جداگانه در قسمت اجرا و محل فروش نیز الصاق شود.

نکته مهم : مطابق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، حضور نماینده دادستان در جلسه مزایده ضروری است؛ بنابراین اگر امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده نباشد، میتوان مزایده را باطل کرد.

چه کسانی نمی توانند در مزایده شرکت کنند؟

مطابق با ماده ١٢٧ قانون اجرای احکام مدنی:

محکوم له می‌تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید، ولی ارزیابان و دادورزها (‌مامورین اجرا) و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش ‌هستند همچنین اقرباء نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی‌توانند در خرید شرکت کنند.

نبودن خریدار در مزایده

اگر خریدار پیدا نشود سه راه حل وجود دارد:

۱- محکوم له (طلبکار) مال دیگری را معرفی کند و مال موضوع مزایده آزاد شود.

۲- خود محکوم له( طلبکار) مال را به قیمت پایه قبول کند.

۳- محکوم له تقاضای تجدید مزایده را بکند (که در این صورت، هزینه های مزایده ی بعدی به عهده خودش می باشد)

در چه مواردی فروش ساقط شده و می بایست آگهی مزایده تجدید شود؟

● هرگاه فروش در روز و ساعت و یا محلی که در آگهی معین شده به عمل نیاید.

● هرگاه بدون جهت قانونی مانع خرید کسی شوند و یا بالاترین قیمتی را که پیشنهاد شده است رد کنند.

● در صورتی که مزایده بدون حضور نماینده دادستان به عمل آید.

● در صورتی که مباشرین فروش و کارمندان اداره ثبت در خرید شرکت کرده باشند. (ماده ١٣٨ آیین نامه اسناد رسمی لازم الاجرا).

موارد ابطال مزایده

مزایده ممکن است نسبت به اموال منقول  و غیر منقول صورت گیرد. قانون گذار موارد ابطال مزایده در باب اموال منقول را در ماده 136قانون اجرای احکام مدنی احصا نموده است که در این مواقع مزایده ابطال می گردد و بایستی تجدید گردد.

این موارد عبارتند از :

۱- جهت فروش اموال از طریق مزایده روز و ساعت معین و مکان مشخصی در نظر گرقته می شود که این موارد در روزنامه آگهی می گردد اما چنانچه روز و ساعت و مکان مزایده با آنچه در آگهی بوده است مغایرت داشته باشد در این صورت مزایده از درجه اعتبار ساقط است.

۲- چنانچه فردی قصد خرید در مزایده را داشته باشد اما به هر نحو مانع وی گردند و یا اینکه بالاترین قیمتی را که پیشنهاد می دهد رد نمایند در این صورت نیز امکان درخواست ابطال مزایده وجود دارد.

۳- مزایده باید در حضور نماینده دادسرا انجام گیرد و نبود وی مزایده را با عدم اعتبار مواجه می نماید.

۴- قانون گذار در ماده 127 قانون اجری احکام مدنی برخی از افراد را ممنوع از شرکت در مزایده نموده است از جمله: ارزیابان و دادورزان ویا افرادی که مباشر امر فروش هستند و…. حال چنانچه با وجود منع قانون چنین افرادی در مزایده شرکت نمایند. مزایده باطل خواهد بود.

مهلت ابطال مزایده

در صورتیکه تخلفی در فرآیند مزایده رخ دهد، بایستی نسبت به این موضوع شکایت صورت گیرد و ابطال مزایده درخواست گردد. اما بدین صورت نیست که متقاضی ابطال هر زمان که بخواهد جهت این امر اقدام نماید بلکه باید در مدت مقرر شده این امر انجام شود.

چنانچه مزایده اجرا شود و اموال اعم از منقول و غیر منقول فروخته شود، متقاضی ابطال مزایده باید در مهلتی یک هفته ای از تاریخ فروش به دادگاه دادخواست بدهد و اعتراض خویش را بیان نماید.

تحویل مال به خریدار در مزایده

مامور اجرا می‌تواند حداقل۱۰ درصد مبلغ (بالاترین مبلغ پیشنهادی) را نقداً دریافت کند؛ در این صورت، برنده مزایده باید بقیه آن را تا یک ماه از تاریخ مزایده پرداخت کند. اگر خریدار در این مدت یک ماهه، بقیه مبلغ را نپردازد، هزینه های آگهی مجدد و… از آن برداشته می شودو بقیه اش به صندوق دادگستری واریز میشود و مزایده تکرار می شود. تحویل مال به خریدار مستلزم پرداخت کل مبلغ است.

نحوه تصرف در ملکی که از طریق مزایده خریداری می شود

سوال : هرگاه کسی در اجرای احکام از طریق مزایده ملکی را خریداری کند ولی ملک در تصرف دیگری باشد آیا دادگاه غیر از انتقال ملک و فراهم کردن مقدمات تنظیم سند به نام وی تکلیفی برای رفع تصرف و تحویل ملک به وی دارد؟

اجرای احکام نمی‌تواند ملک را از تصرف متصرف خارج کند پس از انتقال سند رسمی به نام برنده مزایده وی می‌توان به حسب مورد دادخواست خلع ید یا تخلیه ملک را به دادگاه تقدیم کند، زیرا دادگاه یا اجرای احکام موظف است حکم را اجرا کند و در مورد خلع ید متصرف یا تخلیه ملک حکمی وجود ندارد و هرگونه اقدام خارج از محدوده حکم تخلف محسوب می‌شود.

آیا دادن دستور صدور سند انتقال ملک به نام برنده مزایده به معنای خلع ید و تحویل آن به منتقل الیه است؟

با توجه به مواد 143و 144 قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده دستور صدور انتقال سند به نام خریدار می دهد و این دستور مربوط به صدور و تنظیم سند انتقال به نام خریدار بوده و ارتباطی به امر خلع ید و تحویل ملک ندارد.

روند رسیدگی به اعتراض و شکایت شخص ثالث بـه عملیـات اجرایی

 وفق مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکـام مـدنی در تمـام مراحـل اجرایی بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی رسیدگی می شود، اگـر اظهـار حـق شخص ثالث مستند به سند رسمی باشد دادگاه با توجه به آن عملیات اجرایی را باطـل خواهد کرد. در مواردی که ادعای حق از ناحیه ثالث مستند به سـند عـادی و مسـتلزم رسیدگی های قضایی به مالکیت معترض باشد، به ادعای معترض به عنوان مالکیت باید رسیدگی و رأی مقتضی صادر شود و در صورت ورود اعتراض عملیات اجرایی قابـل ابطال است.

آیا مالک جهت حفظ حقوق اشخاص ثالث می تواند ابطال عملیات اجرایی را درخواست نماید؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :

با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بند 6 ماده 138 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 در آگهی فروش (مزایده)، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمی‌تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشته‌اند و حقوق آن‌ها نادیده گرفته شده است، می‌توانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر حال صرف نظر از این‌که متقاضی ابطال مزایده به علت عدم رعایت بند 6 ماده 138 یادشده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده 143 این قانون و ماده 6 دستورالعمل ساماندهی و تسریع در اجرای احکام مدنی مصوب 24/7/1398 ریاست محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.

نکات مهم در عملیات اجرایی  مزایده :

۱- محکوم له در مزایده اول و همچنین در مزایده دوم، فقط به قیمت پایه می‌تواند مال را قبول کند.

۲- اینکه در ماده ۱۳۱ گفته شده است “به هر میزان که خریدار پیدا کند”، بدان معنی نیست که قیمت بسیار پایینتر از قیمت پایه هم مورد قبول باشد؛ در اینگونه مواقع، معمولا تا۱۰ درصد و، نهایتاً و استثنائا، تا ۲۰ درصد کمتر از قیمت پایه را می توان در نظر گرفت.

۳- حضور محکوم له و محکوم علیه {طلبکار و بدهکار} در جلسه مزایده الزامی نیست. محکوم له می تواند در مزایده شرکت کند و احتمالا برنده مزایده باشد. اما محکوم علیه نمی تواند.

۴- محکوم علیه صرفا می تواند بالاترین قیمت پیشنهادی را بپردازد و از انتقال آن مال جلوگیری کند.

۵- در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول کند، مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود. دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را که معادل طلب محکوم له باشد خواهد داد.

۶- تنظیم سند صرفاً به نام برنده مزایده صورت می گیرد و اجرای احکام حتی به درخواست برنده مزایده نمی تواند سند را به نام فرد دیگری تنظیم کند.